现实生活中，很多人分不清大产权房、小产权房、无产权房和商住两用房的区别，因此有的人在购买住房时容易上当，或者与自己的期待相差甚远。
那么，这四者到底有什么区别呢？如果你不知道其中的区别你可能就亏大了。
首先，大产权房和商住两用房的区别的核心点是什么？
外地的朋友孩子出国留学回国后在北京工作，朋友想在北京给孩子购买一套住房。但是面对北京的房价实在觉得压力太大。后来，在我的推荐下购买了一套商住两用住房。
那么，什么是商住两用住房呢？它与我们平时所说的大产权住房又能什么区别呢？
准确的说，商住两用住房也属于大产权房的范围，是大产权住房的一种。
大产权住房是由国家正式批准、规划建设、允许销售并由国家管理机关核发的产权证的房屋。一般情况下，我们经常说到的所购买的普通商品房都属于大产权房。也就是说，正常情况下开发销售、有完整的“五证”的楼盘都是大产权住房。“五证”不齐全的要看具体情况。
大产权住房又分三种，即分别为 70年产权、50年产权、40年产权。70年产权的为居住用地，也就是我们平时说的商品住房，大多数情况下的住房都是这一类；50年产权的主要是工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地，这一类住房虽然比较少见，但是那些工厂土地建房、学校内部土地建房等都属于这一类；40年产权的主要是商业、旅游、娱乐用地房屋，我们常说的商住两用住房就属于这一种。
这里要强调的是商住两用住房，一些人觉得除了使用期限是40年以外与70年没有根本区别。实际上有很大的区别。
在目前的住房限购政策下，商住两用房不限购、不算首套房是一个很大的优势，但是商住两用顾名思义是办公和居住兼顾的住房，不能落户、不能参与入学派校、水电费用以商用标准收取、不能通煤气和天然气等，同时，购买时首付款比例在50%以上，交易和转让的契税也比较高，普通住宅初次购买和未来转让时契税为1.5%，商住两用房契税按3%缴纳。
商住两用住房最大的优势有以下几点：
第一点在住房进行限购的情况下，对那些没有购房资格的人提供了一条购房住的渠道，解决了这部分的购房需求
第二点是房价相对便宜，虽然产权只有40年，比70年的产权好像吃了大亏，但是房价也比较便宜，一般情况下是同等地段住房价格的60—70%。所以，也算是物有所值。
第三是很多商住两用住房都以LOFT的方式，面积小但是使用还算合理，对购买者的经济压力较小。
所以，商住两用住房有一段时间仍然受到很多人的欢迎。
其次，大产权住房和小产权住房有什么区别你知道吗？如果不了解可能会遇到损失
有一个阶段，关于小产权住房转正的话题甚嚣尘上，直到国土资源部再次重申小产权房不得通过不动产登记合法化！关于小产权住房的话题才算告一个段落。
那么，什么是小产权住房？小产权住房有哪些问题？我们在购房时要注意什么问题呢？
以前，人们普遍的定义是不是由国家发产权证的房屋即为小产权房，特别是乡镇颁发的产权证住房。
但是现在看来并不全面。准确地说，小产权住房是指那些产权不完全的住房，除了乡镇发的产权证住房，还应该包括经济适用房、共有产权住房等各种产权不全的住房。
为什么人们只关注乡镇发放的小产权住房而对经济适用房和共有产权住房不那么关心呢？
因为经济适用房和共有产权房在产权上虽然不完整，但是有关规定很清晰，对如何处置和产权关系的界定也很明确，更重要的是，涉及到的人数有限，很多人并不具有购买资格。
而乡镇小产权住房则不同，小产权房是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体的土地上开发建设的商品房。因为这种住房没有取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋证书，但是又是经过村委会或镇政府批准同意的，因此与无产权的完全意义上的违章建筑不同，而是由村或镇政府给购房者颁发房屋的证明，这就是小产权房。小产权房有一定的历史过程合理性，比如旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，因此，随着我国的城市改造和新农村建设而导致小产权房快速发展。但是小产权房到底有多少，由于过于分散而且审批随意，数量很难统计。
小产权房的问题在于土地使用不合法，严格意义上讲属于非法用地；开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定，没有“五证”严格意义上讲开发建设程序违法；村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋＂产权证＂不具有房屋产权证的法律效力，实质上无产权证书。
虽然说，小产权房在价格上便宜，但是由于其存在的产权缺陷，在购买时还是应该谨慎小心，特别是由于这样的产权证明不能得到法律保护，一旦出现纠纷特别是村镇出现违约现象，很多人可能就会血本无归。
当然，也有一部分人是想钻小产权住房转成大产权住房的政策空隙，但是这种政策风险太大，而且如果在转大产权过程中要补交一笔费用也是得不偿失的。
其三，小产权住房和无产权住房有什么本质的区别吗？你会购买无产权住房吗？
虽然说小产权住房相对大产权住房来说是有问题的，但是还是与无产权住房有根本的区别。
有人说，大产权房是有五证，有完整产权，在国家房管部门登记备案的，所以受法律保护。
而小产权住房，因为没有产权，不在房管部门备案没有房产证，不在政府监管机构范围内，并不完全正确。小产权住房虽然没有五证，没有房管部门登记备案，不受国家相关法律的保护，但是不能说没有产权，只是不是合法产权和全部产权；也不能说没有房地产证，而只能说其房产证不是国家相关部门下发的，而是由没有经过国家授权的乡镇政府下发的，相对法律效力比较低。在遇到国家征地拆迁等重大政策行为量，由于没有合法产权或者完全，购房人可能面临无法获得补偿的风险，或者面临无法获得全部赔偿的风险。
而无产权住房则更为复杂，是指由于各种各样的原因没有任何产权的住房，与小产权住房相比，无产权住房更没有法律保障。
第一种是临时建筑，无所有权的房屋。这一种是我们经常看到的建筑工地临时用房，居民家庭临时搭建的住房等，这一类临时建筑具有临时性的特点，一般使用期限为两年，在遇拆迁不作任何补偿。这种临时建筑本来不属于住房的范畴，但是现实中却存在一些临时建筑实际上成了永久建筑的情况。
第二种是违章、违规建筑，也通俗地叫违建住房。如经常在拆迁纠纷中发生的居民自己搭建的长期住房、在单位占用的土地上没有经过报批私自建设的住宅、在商品住房楼顶上加盖的建筑物，近几年这种现象出现的较多，如朝阳区望京广顺北大街旁的大西洋新城，其中A、B、C三个区中，几乎每栋楼楼顶都盖有各式各样的违建房，甚至还有依墙而建的二层“瞭望台”，三个区域中的顶层违建达到了58处；西三环北路与紫竹院路交界处是人济山庄，小区的4号楼顶层出现宫殿式建筑，被媒体争相报道为“最牛违建”。这些违建建筑都属于无产权建筑。
第三种是商品住房开发却因为各种原因没有取得房产证，虽然是正规的开发项目，但是却无法取得房产证，比如有的开发项目没有取得土地使用权，从而开发出来的住房项目成为非法占地建设的房屋；还有的项目虽然已经取得土地使用权，但在开发的过程中并没有取得建设工程规划许可证，从而成为违反了规划法的在建项目；有的虽然有了土地使用权证、也有的建设工程规划许可证，但是却没有严格按照建设工程规划许可证的规定进行建设，等于是超规划建设的房屋。还有的由于施工质量、土地出让金未足缴、没有取得销售许可证、未取得验收合格等一系列因素， 导致最终无法拿到房屋产权证。这些住房项目有的可以通过整改拿到产权证，有的则可能无法通过整改拿到产权证，不确定性因素比较大。
第四种事实上是有产权证，但是产权证不在使用人手里，而是在国家和政府手里，即过去所谓的公有产权住房。这一类住房严格意义上对使用人来讲，也属于没有产权证，包括政府廉租房、房管局出租房，事实上形成租赁关系而不是产权关系，所以无论是买卖还是继承都是比较麻烦的。
案例一、请问我现在买的房子是国有土地，也有不动产证证书但是年限是40年，请问这是什么产权住房？
答案：从上面的分类情况看，这样的产权房应该是商住两用住房，因为有产权而且是40年产权，只有商住两用住房是四十年产权。
案例二，现在有很多广告宣传，在城市郊区15—25万元购买一块地，使用期限70年，这是什么产权住房？
答案：这是典型的小产权住房或者是无产权住房。具体的标志就看是乡镇给不给住房产权证书，如果给了证书就是小产权住房，如果只有协议和合同，那么就是典型的无产权住房。真正的区别就在这里。
案例三、朋友在自己的住房院子里又加盖了一栋小楼，这样的住房可以办理产权吗？
答案是：如果他的住房建设经过了相关部门的批准，当然最后会核发房产证；但是如果是私自建筑、私自施工，则是典型的违建，是无产权住房。
案例四，小产权房可以抵押贷款吗？
答案是：不可以。因为小产权住房的产权是国家不承认的，那么这个小产权住房的未来处置就无法进行，所以不能作为贷款抵押物。（作者：麒鉴，专注财经金融热点）
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