“我真的想不通啊！大城市房价上涨也就算了，连我们这里的小县城房价都上涨了！要产业没产业，城里面人口也不多，到处都是房子，怎么会涨价的呢？这到底是泡沫还是开发商故作镇定施展的欲擒故纵之计呢？”前几天，一位读者给三刻留言说出了自己的困惑。他在昆明的某个县，据说不是很发达，但房价一直在涨，令他无法理解。
事实上，迷惑的不只是他一个人啊！三刻在大家的留言中，已经发现了不少朋友都有类似疑惑。的确，小县城的房价太诡异了，明明是人口出现了净流失，房子已经供过于求了，可房价却还在涨，这到底是为啥呢？难道有什么玄机吗？对此，咱们今天就来说清楚这背后的原因。
众所周知，房子是有产权的。在没有卖掉之前，房子属于开发商。而开发商肯定对房子没啥兴趣，人家要的是钱。可是，使劲浑身解数也无法忽悠着本地人接盘，咋办呢？两条路——其一，降价。但可惜，背后神秘人不答应，卖地的更不会同意。再退一步说，同行开发商们也会认为着自己扰乱市场，那些买了房子的老业主估计着会砸了锅。所以，就只能选择第二条路了。
是啥？涨价！不是说中国人买房的心理是买涨不买跌吗？那既然4000元每平米没人买的话，三个月之后涨到5000元每平米，再没人买就6000元每平米！反正能够找到一个接盘侠，自己就能多赚一点，这样一来对各方也都说得过去。但问题是，接盘的刚需族越来越少，不是不想买，而是真的买不起啊！所以，开发商所谓的涨价其实更多是空吆喝，开发商内心也很清楚，有价无市没办法卖掉。
但有读者问了，开发商卖不掉房子，那盖楼的工钱怎么办？拖欠材料商的钱咋办？买地时候的贷款怎么还？这就问到了点子上！而这也就是开发商不断上涨房价的根本原因。先来说工钱和材料款，这一部分是盖房成本，开发商的通俗做法是等到楼盘竣工时，用房子来冲抵，反正房子也卖不掉，自己也没有现金，就按照房价来计算。这样一来，房价越高的话，对开发商就越有利。在现实当中，有些售楼部会推出所谓的工抵房，其实就是施工队和材料商拿出来卖的。
至于买地时的贷款，也要通过房子来解决。开发商会主动找到银行，说自己要把房子抵押给银行，这样贷出来的钱就可以用来偿还当年买地时和银行借的钱了啊！银行一听，也对啊！反正房子也有价值，这样一来也算是借新还旧，账面上就补上了贷款缺口，于是就同意了！但是，做过房产抵押的人都知道，银行不会按照房子的100%价值房款，一般都是打7折。那么，开发商为了多拿到抵押贷款，自然就拼命上涨房价！涨得越多，自己拿到的钱越多！
所以，最后算下来，一般开发商卖掉楼盘房源总数量的20%，基本上就可以回本了，剩下的全部都可以靠着抵押贷款和房子冲抵来解决欠款和贷款。如果能够多卖一套，那就可以多赚一套。当然，如果要是房价下跌了，那最后也是银行来接盘。毕竟，房子是抵押物，大不了开发商就不要了，债务由全社会来承担。而如果是房价上涨吸引到刚需族来接盘，那么开发商就会拿着购房者的房款去银行解冻房产抵押，再卖给购房者。因此，开发商怎么算都不亏啊！
现在大家明白了吧！为啥许多小县城，尤其是中西部的小县城，房子越盖越多，就算一直卖不掉，但是开发商的日子却依旧很滋润，一点破产的迹象都没有，说白了就是人家盖出来的房子，并不是为了给购房者一个住处，而是沦为了金融套利的工具。赚了，自己把钱装兜里面；亏了，无非就是宣布破产而已，反正债务丢给银行。那么，各位读者对此有没有什么看法呢？欢迎大家留言交流讨论，三刻将一一回复！
