当前中国房地产发展模式存在诸多乱象，其背后的根本原因是，房地产市场过多承载城市发展融资功能。这种房地产市场发展模式，对经济建设和社会发展具有多方面的潜在危害，而且注定是不可持续的。在新型城镇化背景下，我们需要以崭新的思路来发展房地产，根本着眼点是要从改革住房供应体系入手，解决好住房问题。一个基本思路是，回归住房的基本生活属性，在保障房和商品房之间提供一个中间道路——社会住房，即可以终身自住但缺乏投资功能的自住型商品住房。
“以房融资”模式不可持续
当前中国房地产发展模式，对经济增长和社会发展都带来诸多陷阱和危害。
在经济增长层面的最大问题是，城市经济建立在泡沫化的房地产市场上，发展的可持续性和系统风险都被放大了。这导致城市运营成本过高，缺乏发展后劲，中坚技术人才容易流失，制造业和实体经济难以立足，容易出现产业空心化。靠地方政府财政补贴和城市硬件环境吸引力所集聚的产业，在发展中过度依靠政府注资扶持和通过基础设施优势来节约制造与物流成本，但依靠创新驱动的活力却受到了抑制，难以实现地方经济的产业升级转型。
当前中国房地产发展模式在社会发展层面的最大问题是，把住房这种民生必需品异化为投资品，不可避免地造成“住房权”和“财产权”的内在矛盾冲突，阻碍“人的城市化”。再加上房改遗留的历史遗产，进一步造成贫富差距分化和财富极化，由此会激化社会矛盾冲突。
中国房地产发展模式之所以存在这么多问题，直接根源在于地方政府官员的晋升选拨制度和政绩考核标准，基础背景是地方政府对国有化土地的垄断出让，核心驱动力是中国财政税收制度的缺陷，最终根源在中国居民的基本权利保障制度不健全、缺乏法律保障。
当前房地产发展模式，可以概括为“以房融资”模式。客观而言，这种模式所引导的城市经济发展路径中，对中国工业化和城镇化进程有其积极作用和效果，但危害也是巨大的，对经济发展和社会和谐都带来了很多副作用。这一模式需不断地放大需求来刺激供给，不惜制造泡沫，但最终难以避免供给过剩带来的泡沫破裂。这一模式至多适用于城镇化扩张早期，注定是不可持续的，当前对很多城市尤其东部大城市而言，急需转型和替代。
重构中国房地产发展模式，需要有一系列政策配套，其中包括：改变官员晋升选拨和绩效考核机制，重塑中央地方财税体制，规范地方融资体系，加快土地制度改革，在法律框架下实施住房保障，加强住房需求调节，实现住房供应体系多元化整体重构，加强租赁市场建设，推动多元化保障性住房融资等。限于篇幅，本文重点讨论房地产模式重构本身，尤其是住房供应体系的重构本身。
解决住房问题，要从改革住房供应体系入手。一个基本思路是，回归住房的基本生活属性。为此建议，依据中国现阶段的时代背景和国家发展战略需求，建立介于政府主导的住房保障供应体系和市场主导的商品住房两者之间，处于中间过渡形态的住房供应体系。这种过渡形态的住房，笔者名之为“社会住房”。具体内容包括两方面：租赁型的公共租赁房（社会租赁房）和出售型的自住型商品房。以此填补当前住房供应体系的空缺，使得只想购房来解决居住问题的“夹心层”群体不会被逼去买房、炒房，分流住房需求，化解社会矛盾，让住房真正回归消费属性。
这样，中国的住房供应体系将成为“三位一体”，即保障房、社会房和市场房，分别定位服务于不同人群，主导对象不同，提供途径和形态不同，功能不同，满足不同的住房需求，各司其职，各得其所。保障房的功能应明确定位为，保障中低收入住房困难家庭，由政府主导提供，以满足基本居住需求，提供形式可以是实物形态——只租不售的廉租房，也可以是货币形态——货币化租赁补贴。
市场房则是通过市场由牟利驱动的开发商提供的商品房，满足高收入家庭的高端居住需求和投资需求，提供形式具有多样性。处于保障房和市场房两者之间的社会房，则是政府制定约束性规则下，由社会力量提供的自住型住房，以满足基本居住需求和高端居住需求之间过渡的改善型居住需求，服务于二者之间的所谓“夹心层”群体，形态上可租可售。
社会住房的产权特征是，租赁型拥有使用权，出售型还可以具有所有权、占有权和支配权，但禁售期内不具有收益权和处置权。相比而言，商品房拥有对财产的全部产权，保障房则只有有限的使用权。
租赁式的社会住房即公共租赁房，只需从政府提供转为社会组织提供即可。出售式的社会住房，其模式雏形可以参考当前的共有产权房。但共有产权房的现有模式具有多个问题，包括存在寻租空间、政府监督成本大、存在负面激励，还有引导政府合资炒房和托市之嫌。因此，需对此现有模式进行改进。
1.增加社会住房上市交易限制期限，如延长到10年，以更大幅度地抑制社会住房的投资价值。只有严格限制社会住房上市交易，禁售期内由政府回购，才能最大限度地杜绝购房者借机牟利的空间，节约监管的社会成本，同时也遏制政府乐见高房价的内在激励。
2.逐步放宽购房准入标准，让社会住房面向大多数夹心层，释放真正的楼市购房刚需。在剥离社会住房的投资价值且需承担一定使用成本之后，仍然申请购买社会住房者，都是真正的刚需。在这个意义上，社会住房已经不再是狭义的住房保障，而是广义上的住房保障，向所有无房的“夹心层”开放，覆盖到主流工薪阶层。这个发展方向，是丰富住房供应体系非常必要的探索。
3.严格限制社会住房面积和建造标准，保证社会住房的社会保障属性。虽然我们建议社会住房不再严格设定准入门槛，但应限制房屋面积和建筑标准，以此来筛选需求者，同时与完全产权的商品房市场相区分。在地段选址上也做一定限制，并有意识地以此引导市中心人口向市郊疏散。
4.供应方式应尽量充分利用市场机制，减少政府一切不必要的介入。遵循十八届三中全会决定所提出的“尽可能让市场机制起决定性作用”的精神，政府只需要对社会住房制定不可转让性及其期限做出限制，并对社会住房的面积、建造标准、地段和申请人不拥有产权房做出规范，监督实施，无需再有其他介入。
尖锐的住房矛盾、快速推进的新型城镇化进程和艰巨的国家发展战略任务，正在不断倒逼我国房地产模式必须进行重构，迫使其向前发展。而房地产发展模式又是在与经济社会发展的协调中不断完善和改进的，其改革和重构不可能一蹴而就、一劳永逸，要不断与时俱进。
顶层设计者应该认识到，我国现阶段住房供应体系建设最大的任务有两项。一项是顺应新型城镇化和经济社会转型的进程，为之提供最大的支撑，顺利完成城市外来人口的导入和“市民化”，以及原城市居民生活水平的提高。从保障住房权角度，保障弱势群体的基本生存权和维护“夹心层”的发展权。对此，住房供应政策首先要发挥好社会政策的功能。另一项是对经济发展作出正面贡献，尤其要防止住房市场过度波动对国民经济和金融体系的负面影响。住房供应体系建设，不能就供应谈供应，要主动去调节住房需求，抑制不合理的住房需求，打击投机性住房需求，维护住房市场的健康可持续发展。
