对于一个通常被称为“天底下最重要行业”的行业，外界对中国住房市场状况极度缺乏共识。争论焦点主要是当前中国住房供应不足还是供应过剩。
有关中国住房数量的综合性数据的缺乏，导致了观点的迥异。但是，正如我们将在本文中寻求说明的那样，尽管缺乏中国住房总量的确凿数据，但我们仍有可能得出一个有说服力的统计结论——当前中国市场现代住房供应是不足的。
尽管许多地区的住房市场数据颇为零散，但中国国家统计局(NBS)确实发布了有关全国“商品”房总量的信息。商品房是独立的现代式公寓房，建成于20世纪90年代末旨在建立私人住房市场的改革启动之后。国家统计局数据显示，到2012年（发布该数据的最新年份）底，中国已建成6000万套公寓房。
商品房之外的存量住房可以分成两个部分。第一部分是在引入私人住房市场之前由政府建造的“老”房子。这些房子建造质量很差；中国住建部承认，1979年至1999年之间建的住房无法满足现代生活需要。第二部分是非上市住房，指建于私人住房市场建立之后、但不上市出售的公寓房。这些主要是小户型保障性住房（平均面积约为60平方米），或临时性工人宿舍。
国家统计局数据显示，到2012年底，中国城市常住人口（城市户籍人口）为4.8亿。该局也发布了城市平均家庭人口规模，2012年每户平均2.86人。这意味着，2012年底，中国共有1.68亿个城市常住家庭。此数字不包括流动工人，他们在中国住房需求中占比非常低；国家统计局数据显示，2012年他们中仅有1%的人拥有自有住房。
质量是住房供应的关键
直接将这些数据与既有商品房数量相比较可得出结论，到2012年底，仅有36%的城市常住人口拥有商品房。*这意味着，剩余64%的人住在不合标准的非上市住房或老房子中。
关注中国存量住房的质量——不纠缠于有争议的面积大小问题——我们就有充足理由认为，当前市场供应是不足的，尤其是长期缺少现代住房。如果正如有些人预测的那样，中国的建筑活动即将崩溃，过去30年里中国城市居民生活水平的显著提高过程将受阻，大多数城市人口将仍住在简陋居所中。
这一状况如何与当前住房市场的下滑对上号呢？中国住房需求的很大一部分，来自那些希望住上更大、更好住房的人群，事实上这可以在一定程度上解释这一下滑。改善住房的需求在本质上具有高度的投机特征。如果，正如当前情形一样，价格预期为负面或者抵押贷款成本很高，这一潜在需求中的大部分将撤出市场。少了这些买家，新组建家庭的投机性不那么强的需求，在规模上不足以撑起市场。自2008年以来，平均每年商品房新增套数比城市常住家庭净增加户数高出了200万。
理论上，这一改善性需求将在某一阶段重返市场。尤其是，房价下降应会使更多人买得起更大、更好的住房，并解决目前把这些潜在买家中的一部分拒之门外的负担能力问题。这表明，对中国住房市场即将崩盘的担忧可能夸大其辞了。
市场趋冷，房地产的脆弱性加剧
然而，问题在于，随着中国住房市场的降温，其脆弱性也在加剧。主要脆弱点是空置房数量太高，在中小城市尤为如此。住房市场上充斥投机活动：我们估计到2013年，城市住房空置率为20%，超过90%的空置房是出于投资目的买入的。正如我们所指出的那样，市场有足够的需求吸收这些住房——即便这些住房全部住满，所有的现代住房仍然只够满足36%的城市人口——但突然向市场注入这些房产、而不是一点点稳步释放，后果将是灾难性的。
这就是中国住房市场持续下滑的危险；空置公寓房的持有人因为恐慌而大量抛售房产，导致价格大幅下跌，进一步吓退潜在买主。由于房地产行业贷款估计占到影子银行贷款的40%以上，持续下滑也可能摧毁脆弱的融资网络，对整个经济产生不良影响。
因此，在中国的住房市场，强有力的支撑性基本面与同等重大的风险共存。政府很可能有能力刺激改善性需求，以缓解这些风险，但买房心态极难掌控，而市场恐慌会迅速自我强化。中国住房市场目前到底是供应不足还是供应过剩的问题，或许比许多人认为的更加显而易见，但行业的未来在很大程度上仍有待讨论。
*在现实中，过去10年里城市常住人口之所以增长，部分原因在于城镇向农村区域扩张。可以说，由于这些被重新划为城镇居民的农村居民已经有了住房，城镇扩张没有带来对于城市住房的需求。学术研究表明，新增城市常住家庭中，有至多30%是重新划类的结果。但即便我们在计算时剔除这部分城市人口，商品房仍仅够满足剩余城市家庭中的39%。
