2014年，中国房地产市场首次出现非外力和政策性因素下的市场下行，投资增速持续回落，房屋销售面积、新开工面积以及土地购置面积等多项指标出现负增长。随着地方政府陆续松绑限购政策、央行放松房贷政策以及降息等，市场出现企稳迹象，销售降幅有所缩小，房价环比降幅连续三个月小幅收窄。未来几年市场走势如何，受到了房地产企业、政府、金融机构及广大购房者的共同关注。
然而，要对市场未来走势做出准确的判断，必须首先对当前房地产市场的现状有一个全面清晰准确的认识。而把握现状要求我们首先理清三个最基本的问题：第一，当前城市住房的存量到底有多少？第二，新增商品住房的供求关系如何，住房的需求构成有何变化？第三，不同城市间的分化程度如何，是否需要采取类似的政策措施？本文试着从这些基本问题出发，在研究市场现状的基础上，对未来的楼市走向进行分析和预测，并提出一些政策性建议，希望能有助于促进住房市场的持续健康发展。
当前住房市场现状分析
1.城镇住房存量到底有多少？
关于我国城镇住房的存量，由于官方机构没有发布此项数据，不同学者采用不同的方法对其进行了测算，但测量结果相差较大。有人以历年商品住宅的竣工面积来推算，认为当前城镇住房存量仅有150亿平方米左右，住宅仍属严重供不应求，因而未来市场仍将保持较快增长；也有人以建筑业的历年住宅竣工面积来推算，认为城镇住房存量已经达到300亿平方米，如果考虑到小产权房，住宅的存量将更大，中国房地产市场已经见顶；还有人以城镇人均住房建筑面积乘以城镇人口来进行推算，认为住房存量在240亿平方米左右，住房问题已得到初步解决。
对于这几种推算方法及结果，个人认为都值得商榷。以商品住宅竣工面积推算，只考虑了商品住宅，但没有考虑到非商品住宅的因素，因而会严重低估市场的存量规模。以建筑业的竣工面积推算，没有考虑到建筑业中住房与城镇住房在统计口径上的差异，因而会出现高估。而以人均住房面积推算看似准确，但由于人均住房面积是以家庭户为基础抽样调查得出的，因而其推算结果仍存在一定误差。
相对而言，我们认为，全国人口普查的相关数据准确性更强，因而可以利用2010年第六次人口普查的相关数据（包括住房的年代结构、人均住房面积、10%抽样的住房总建筑面积等）来对当年的城镇住房存量进行推算，然后结合2011年以来历年城镇住宅竣工面积的数据，可推算出2014年底的存量数据。另外，利用住建部曾经公布过的2005年城镇住房面积数据，结合历年城镇住房竣工面积数据，也可以推算。最终，我们综合分析几种不同推算方法的数据差异，可以推测出一个相对科学合理的住房存量数据。（见表1）
从表1中可以看出，测算出的2010年底城镇住宅存量面积的最高值约为212亿平方米，最低约为137.8亿平方米。可以推定，城镇住房的真实存量应该介于这两个值之间。进一步，考虑到人均住房建筑面积指标是以家庭户进行统计的，不包括集体户，因而数值会偏高。综合各方面因素，我们认为，2010年底我国城镇的住房存量面积约为182.47亿平方米。在此基础上，我们推测2014年底我国城镇住房的存量面积将达到224亿平方米。
由于大家对住房的面积总量感觉比较抽象，我们将其换算为住房的套数就会更加直观。2005年，我国城镇住房的存量套数为1.62亿套，当时的城镇常住人口的家庭户数为1.9亿户，户均住房套数为0.85套；2014年，城镇住房的存量达到2.45亿套，城镇家庭户数为2.64亿户，户均住房套数为0.93套。预计2020年左右，我国将实现城镇居民家庭户均1套房的目标。（见表2）
2.当前市场供求关系与需求构成变化情况
从市场供求来看，自住房制度改革以来，随着住房需求逐步释放，再加上城镇化进程的推进，城镇住房需求较为旺盛，住房供求矛盾较为突出，特别是2003年起，房价出现持续快速上涨。
2010年起，随着保障房建设的提速，市场供求有所缓解。但由于人们对房价的上涨预期强烈，投资性购房比重较高，市场供求依然表现为虚热。2011年，为抑制房价过快上涨，全国共47个城市开始执行住房限购政策，投资性购房需求被有效抑制。但房价上涨预期依然强烈，市场供求关系依然较为紧张，甚至在2013年，北上广深等一线城市房价涨幅超过20%。2014年，住房市场供求关系悄然较变。随着住房信贷政策的收紧，房屋销售突然遇冷，市场供求关系发生逆转，出现明显的供过于求。很多人都认为，2014年是中国房地产市场的一个重要转折点。
然而，通过对相关数据的分析，我们发现，实际上，住房市场供求关系的真正转折是在2010年至2011年。2010年起，商品住宅的销售率出现持续下降， 2014年商品住宅销售率创2005年以来新低，仅为74%。而且，自2012年起，商品住宅的销售率就开始低于2008年金融危机时的水平，这表明，市场供求关系在2012年已经在悄然改变，只不过当时的房屋销售形势仍显得较为火热，因而没有引起大家的注意。
从商品住房需求的总量来看，2010年以来，除2013年增速较高以外，其余年份商品住宅销售面积增速均未超过10%，远低于此前的增长水平。从北京、上海两个重点城市来看，其商品住房销售面积分别在2006年和2007年已经见顶，随后历年的销售面积均未超过该水平。而北京、上海等大城市正是当前中国城镇化的一个缩影，由此推断，在未来几年，我国其它城市商品住房的销售面积也将陆续见顶，商品住房的需求总量将会缓慢下降。（见图1）
从住房需求的构成也可以看出这一点。住房的需求主要包括四大块：一是首次购房需求，主要包括两部分，一个是城市自身人口中的青少年长大，成家立业所带来的住房需求，另一个是城镇化进程中城镇新转移人口的住房需求；二是改善性需求，即随着家庭收入提高和对住房条件要求的改变，从而对住房提出了更高的要求；三是拆迁性需求，即由于房屋拆迁或者是城市更新改造引致原有住房灭失，从而形成对住房的需求；四是投资性需求，即出于投资保值的目的而形成的购房需求。应该说，此前中国房地产市场持续15年的快速发展是与这几方面的需求驱动分不开的。
首先，首次购房人群规模稳中有升，但需求增长有限。一方面，随着城镇化进程进入中后期，其推进速度将有所放缓，每年城镇人口增加的规模出现回落，特别是城镇化导致的城镇人口净增规模明显放缓。《国家新型城镇化规划》更加强调人的城镇化，这将有助于住房需求的增加。另一方面，从婚房需求来看，其规模主要与1986年－1990年的出生人口紧密相关，而这一时期是我国的第三次生育高峰，年均人口出生率达20‰以上，每年新出生婴儿高达2400万以上，超过此前水平300万以上，这部分人目前大部分已经到了工作和结婚年龄。虽然首次购房的人群规模在上升，但由于这部分群体的购买能力相对有限，随着房价的上涨，这些需求转化为有效住房需求尚需时日。
其次，改善性住房需求上升明显。随着居民收入水平的提高以及户套住房套数的上升，已购房群体对改善住房条件的要求不断增强。“卖小买大”、“卖旧买新”，或者直接购买第二套住房的群体在不断增加。预计未来改善性需求的规模将超过首次购房需求，成为楼市需求的主体。
再次，拆迁性需求规模出现明显下降。据第六次人口普查数据，2010年年底时，城镇住房中1980年以前的比重为5.8%，其总量为11.7亿平方米，这部分住房是在未来有较大拆迁可能的。但受拆迁规范化以及拆迁成本不断上升等因素的影响，拆迁规模和进度将会有所放缓。而且，越来越多的家庭会选择原地回迁或者异地安置住房的方式进行，他们对商品住房的需求将明显减少。由于全国的拆迁数据没有公布，我们以上海市为例（见图2），2005－2009年是上海居民住宅拆迁规模较高的时期，2010年后明显下降，2011－2013年更是屡创新低，其拆迁规模低于2000年以前的水平。上海作为中国整个房地产发展的缩影，其发展走势也代表着全国市场的未来趋势。
最后，投资性购房需求出现明显回落。这主要有三个原因：一是限购政策的影响，导致部分城市的投资性需求被强迫退出；二是随着互联网金融的兴起，投资理财渠道增加，吸引部分闲散社会资金进入；三是随着不动产统一登记制度和房地产税的推进，整个社会对未来的房价下跌预期增强，房地产投资的预期收益下降，导致这部分资金转向其他渠道。据有关调查显示，近两年，城镇住房的投资性购房比例已由此前的接近20%下降到5%左右。
需要特别说明的是，上面所分析的都是对整个住房的需求，而商品住房只是其中的一部分，除此以外，保障房、二手房、租赁房等也是满足居民住房需求的重要途径。从近年来商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比重来看，基本稳定在73%左右，这表明，在新增住房需求中，只有73%左右是通过商品住宅来实现的。
3.不同城市的分化情况
房地产市场具有区域性较强的特点，在整体市场出现调整和回落的时候，不同城市将出现明显的分化。
从2011年以来35个大中城市商品住宅销售面积的增速来看，2011年，有19个城市出现负增长，2012年为10个，2013年为6个，2014年前11个月为29个。不同城市间的差异一直存在。2014年前11个月，35个重点城市中有29个城市的商品住宅销售面积出现下降，其余六个城市则保持增长。其中，北京、福州、长沙、沈阳、哈尔滨、贵阳、大连等七个城市房屋销售低迷，销售面积降幅超过20%。而与之形成鲜明对比的是，兰州、银川、武汉等城市涨幅较大，特别是兰州，销售面积增速高达99.5%。
对于当前不同城市的分化趋势，我们既要看到有必然性，也要考虑其差异性。对于2014年的房地产市场调整和市场供过于求，不同城市之间可以分为两种情形：一种是绝对过剩，即住房的供给绝对超过了实际需求水平，即使市场回暖，供求关系也难以迅速改变；另一种是相对过剩，即供过于求只是受政策限制和预期的影响，住房需求被大量抑制，因而出现暂时性和相对性供过于求，一旦政策限制取消，市场预期发生转变，住房需求将被大量释放，市场会重新恢复供不应求的状态。
从一、二线城市与三、四线城市之间的对比来看，当前一、二线城市多数属于相对过剩，如北京、上海等城市就属于此类，其潜在需求仍较为庞大，只不过受预期影响及购买能力限制，需求暂时没有得到释放。而部分三、四线城市则属于绝对过剩，如鄂尔多斯、营口、常州、榆林等属于此类，这些城市的住房供给已经严重超出了其承受水平，“鬼城”、“空城”等就是其典型表现。从2014年下半年央行放松房贷政策及降息以来各城市的反应来看，一线城市及部分二线城市上涨更加明显。从四季度重点城市的商品住宅签约面积数据来看，北京、天津、广州、深圳、南京、长沙、南宁等城市的环比涨幅均超过50%，回升趋势较为显著，上海、杭州、厦门、武汉、成都等城市的环比增幅也都超过了20%。
住房市场此轮出现调整的原因
对于2014年住房市场的调整，有人认为信贷政策收紧是其主要原因。其实，信贷政策收紧只是一个导火索，市场调整的背后有多方面的原因。其中既有房价持续上涨透支购买力的因素，也有宏观经济调整与人口结构发生变化的因素，还有政策影响导致投资性购房退场的因素。
综合来看，主要有四点：一是人口年龄结构变化与城镇新增人口增速放缓，首次购房需求有所放缓；二是持续上涨的房价导致居民实际购买能力下降，房地产泡沫加大；三是限购政策导致部分投资性购房被挤出，再加上未来房价的下跌预期导致部分住房需求被推迟；四是保障房和二手房对新建住宅的“替代效应”增强，导致新建商品住宅需求进一步回落。
1、人口因素导致首次购房需求总体放缓
从相关理论和国际经验来看，人口变动趋势在某种程度上决定着房地产市场中长期的繁荣与萧条。这种趋势包括两方面的内容，一是总量的变动趋势，即人口总量是增加还是减少、总量的增速变化情况等等，二是结构的变动趋势，即人口的城乡结构、年龄结构、区域结构等。
从人口总量趋势来看，我国人口规模呈持续上升趋势。但从人口总量的变动趋势来看，其年均增速将呈低速增长态势。2009年起，我国总人口自然增长率连续五年低于5‰，其中2010－2011年更是创下建国以来的最低值4.79‰。2012年起，随着我国对计划生育政策的调整，人口自然增长率略有提升，但整体仍处于较低水平。
从城镇人口的总量趋势来看，预计随着城镇化的稳妥推进，城镇人口规模在未来至少10年将保持持续增长，但增速有所回落。我们将1996年－2013年的城镇化进程分为三个时期：1996－2003年，2004年－2010年，2011－2013年。可以发现，这三个时期的城市化年均增长幅度分别为1.44、1.35和1.26个百分点，增幅呈回落态势。预计2020年，我国城镇人口的比重将提高到60%左右，以此推算，预计2014－2020年城镇化率年均提高0.9－1个百分点左右。总之，预计未来我国城镇化的推进速度将略有放缓，受此影响，由于城镇人口数量增长引发的住房需求总量将出现回落，但其总量依然较为可观。
从结构上看，可分别从人口的年龄结构和区域结构两方面进行分析。从人口年龄结构看，我国经济活动人口比重呈现下降趋势。2011年是我国人口结构的转折之年，当年全社会的总抚养比（包含少儿抚养比和老年扶养比）出现上升。这是改革开放以来该数值首次出现上升，标志着支撑我国经济增长30年奇迹的“人口红利”因素趋于消失。与之对应，当年全社会的经济活动人口比重也出现下降，而且这种下降趋势在未来还将持续。更加令人担忧的是，随着老龄化的加速，预计未来三年内，我国经济活动人口在比重下降的基础上将出现人口绝对数量的下降。而经济活动人口是住房消费的主体，伴随着经济活动人口的减少，相应的住房消费需求也将出现回落。
从人口区域结构来看，不同省份之间出现明显分化。根据2002－2013年各地区人口总量的变动趋势来看，有五个省市人口总量出现绝对下降，包括贵州、河南、安徽、广西、四川。其他省市人口总量保持增长，其中增长较快的省市有广东、浙江、上海、北京、山东、河北等经济较为发达地区。从未来的人口变动趋势来看，这一特征仍将持续。
总之，从人口总量上看，未来的人口增速将放缓。从人口结构上看，经济活动人口比重下降，老龄人口比重上升，区域间的人口流动加速。受其影响，未来房地产的成交规模与价格涨幅将放缓甚至出现下跌，同时不同城市间的市场分化情况加剧。
2.房价过高导致居民购买能力下降
2009年以来，我国房价再次进入快速上涨期。从全国平均房价来看，由2008年的3800元提高到2013年底的6237元，累计上涨64.1%，年均涨幅10.4%。如果考虑到这一价格只是平均销售价格，如果考虑到房屋开发远离中心城区的趋势，房价的实际涨幅会更高。随着房价的持续上涨，房地产泡沫不断加大。另一方面，出于对房价上涨的预期，人们被迫超前消费，部分需求被提前透支，这虽然造成了当期房地产市场的持续火热，但会导致后期住房消费需求萎缩，为其后期调整造成了巨大的隐患。
从国际经验看，衡量一个国家或地区房地产泡沫的程度，主要使用两个指标，一是房价收入比，即房价总水平与居民家庭收入的比值。二是房屋租售比，即房屋销售价格与租金的比值。
从房价收入比来看，国际上一般以维持在三至六倍之间作为参照。但由于在数据的来源和选取、对计算指标的界定、文化因素等方面的差异，不同国家房价收入比的离散程度相当大，单纯地以房价收入比在国际间对比意义不大。然而对于同一个地区，考察其不同年度的变化情况，可以动态地衡量当地居民购房能力和房价的高低。
以此为基础，我们对我国住房制度改革以来的房价收入比数值进行了测算（见表3），结果显示，住房制度改革上半场，我国房价收入比整体呈上升趋势，住房制度改革下半场，房价收入比则呈下降趋势。数据表明，近几年居民家庭的收入可以买到更多面积的住房了，也说明房价更合理了。然而，事实却并非如此简单，因为在计算房价收入比时，我们使用的是全国商品住宅的平均销售价格而非同质价格。然而，从近年房地产开发的特点来看，基本上属于“摊大饼”式的发展模式，即优先开发地理位置较为优良的地段，然后再开发区域位置次优的地段。因而，由此得出的房价收入实际上是偏低的。如果考虑到这一因素，近年来我国房价收入比下降的程度并不明显。
从租售比的数据来看，由于缺少全国整体的租金数据，我们以北京、上海、广州、武汉、沈阳、成都等城市为代表来进行测算。结果显示，不同城市间差异较大。其中北京市商品住宅租售比最高，中心地段的租售比甚至超过了1∶800，次中心地段的租售比也超过了1∶500。武汉、沈阳、成都等市的租售比数值相对较为稳定，保持在1∶400以内。从国际经验看，一个区域房产运行状况良好，其租售比应保持在1∶200～1∶300之间，如果租售比高于1∶300，就意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。从这些城市的房价收入比数值来看，大部分明显高于正常水平，尤其是北京、上海、广州等一线城市更为明显。
以上数据结果表明，伴随着住房价格的持续上涨，房地产泡沫的程度也在不断加大，特别是一线城市，其泡沫程度更高。在不考虑房价上涨的前提下，房产投资的收益低于其他投资渠道的收益水平。
3.受政策和价格预期下跌影响，投资性需求退场
2009年，在国家刺激政策的指引下，全国房地产市场出现快速反弹，当年商品住宅价格平均上涨24.7%，创住房制度改革以来最高涨幅。为抑制房价的过快上涨，政府在房价上涨过快的城市实施了限购，大量投资性购房需求被迫退出市场。另外，房地产税的研究开征将大幅提高非自住房屋的保有成本，对投资性住房需求也产生强大的挤出效应。
投资性住房需求的一个显著特点是弹性大，容易受到外部因素的干扰。在政策限制和未来房价下跌预期的共同影响下，投资性购房需求被有效抑制。据有关调查显示，近两年投资性购房的比例大幅回落，由2009年年底时的18%回落到当前的5%左右。
4、保障房和二手房对新建住房的替代效应增强
不可忽视的是，商品住房只是城镇居民满足自身住房需要的一个途径，除此以外，还有以下几种途径：购买保障房或二手房、租赁住房等。
从二手房看，随着城镇住房存量的持续增加，二手房交易规模日益扩大，二手房成为居民住房消费的重要对象。据有关数据分析，在一些经济较为发达的城市，存量房交易面积与新建房销售面积基本持平，甚至有个别城市存量房交易面积超过了新建房，这将降低其对新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等城市为例，其中北京、深圳市二手住房成交面积已超过了新建住宅成交面积；南京、厦门、天津、成都等城市的二手住房成交面积已经达到新建住房成交面积的一半以上。
从保障房看，2009年以来，我国住房保障的投入和建设规模明显加大，保障房占商品房的比重也明显增加，保障房同样形成了对商品住房的竞争。从有关数据可以看出，2009－2015年，保障房新开工套数与商品住房新开工套数的比值将达到52.5%，折算成面积约占30%左右。保障房以其相对较低的价格对商品住宅需求形成较大的引流作用。（见表4）
随着二手房交易的日益活跃和保障房建设的加速，二者对新建商品住宅的替代作用越来越明显。相当部分住房需求被引流到此类房屋，通过新建住房来满足住房需求的比重有所下降。
总之， 2014年的房地产市场整体回落，是在人口结构变化、居民购房能力下降、投资性购房需求退场，以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下，导致供求关系转变，市场出现自发性调整。
未来市场走势展望及政策建议
我们不妨用季节来形容一下近几年住房市场的形势。可以说，2009－2010年如同炎热的夏天，投资销售火热，房价快速上涨；2011-2013如同夏末秋初，限购政策和保障房建设的提速让整个市场感受到些许凉意，但“秋老虎”的威力依然不减，市场保持了强劲的前进惯性，甚至个别城市还能屡创涨幅新高；2014年，市场已逐渐进入了寒冷的冬季，房价环比同比均出现下跌，市场销售形势低迷，尽管限购放松、限贷放松以及降息等系列刺激性政策的出台，减缓了下滑的步伐，但市场回落的整体趋势没有根本性改变。
对于未来几年的房地产市场，我们认为，在政策保持适度宽松的前提下，市场将迎来春天，整体形势好于2014年。但在住房存量规模加大、房价泡沫明显、需求总量有所放缓以及待售面积增长的大背景下，市场的销售压力依然较大，城市间的分化加剧，房价保持小幅波动，涨幅放缓。
在市场下行周期，随着不同城市的市场分化加剧，房地产调控的难度也在加大。一方面是，房价水平过高，与居民收入脱节，泡沫风险不断加大，政府为保持市场的长期健康发展需要控制泡沫水平。另一方面，住房库存量居高不下，整个市场的“去库存”的压力巨大，政府需要出台政策刺激需求，加速“去库存”。
如何在不过度加大房地产泡沫的前提下实现“去库存”的目标，是一个难题。笔者认为，自住型住房需求的平稳释放将是解开这个难题的关键。一方面，自住型住房需求属于真正的住房需求，基本不会过分加大市场的泡沫；另一方面，当前我国自住型住房需求的整体规模还比较高，如果能够通过政策加快这部分需求的释放力度，将在很大程度上解决当前库存水平过高的问题。具体来说，有四点建议：
1.房地产业在“去库存”的同时仍需注意“去泡沫”
预计未来我国住房市场的风险将主要集中在两方面：一是部分三线城市的房屋过剩风险；二是一、二线城市的房价泡沫风险。针对这两类不同的风险，需要采取不同的政策措施。对于前者，需要政府和企业想方设法“去库存”，实现市场平稳发展；对于后者，既要看到短期内房屋库存的压力，政府要想法降低库存水平，同时由于这些城市的房价水平已经偏高，必须要注重控制房价的涨幅，避免房价泡沫被再次加大。
对于“去库存”和“去泡沫”二者之间的关系，笔者认为，去库存应当是针对当前房地产库存增加的短期政策措施，去泡沫则是一个长期的政策导向。在去库存的过程中，应注意不能过度加大房地产的泡沫，特别是一线城市。
自住型住房需求是住房市场持续健康发展的基石。自住型住房需求主要包括两大部分：一是首次购房需求，二是改善型住房需求，或者说是二次购房需求。为促进市场的平稳发展，同时不加大房价的泡沫水平，自住型住房是重点支持的对象。
根据当前的住房存量推测，预计2020年，我国将实现城镇居民家庭户均1套房，首次购房需求特别是新建商品住房的首次购房需求将会出现较明显的回落，改善性购房的需求有所上升。改善型购房需求能否活跃将成为决定未来几年住房市场形势的关键性因素，然而，从当前与改善性购房有关的政策环境来看，并不利于改善性购房需求的释放。建议对现有的有关政策进行调整，将首套住房人均面积低于当地平均水平的改善型购房视同首次购房，享受同等的政策条件，鼓励居民改善性购房需求的释放。
具体来说，主要有三点：
第一，交易过程便利化。对于部分改善型购房者来说，他们通常会采用“卖小买大”或者“卖旧买新”的方式进行，而住房的买卖总有一个过程，无论是买房还是卖房都需要一定时间。按照现行的相关政策，买卖顺序的不同会在相关税费中出现明显的差异，包括个人所得税、契税、贷款利率等。从实际的角度来看，先卖后买与先买后卖二者并没有任何本质的差别。建议对家庭在一定时期内“先买后卖”享受与“先卖后买”相同的政策待遇，降低交易成本，促进市场成交。
第二，契税征收同等化。在契税政策上，如果是购买首套普通住房，则享受政策优惠，如果是购买第二套住房，则不享受政策优惠。为活跃市场，促进“去库存”，建议对人均住房面积低于当地平均水平的改善性购房享受与首套房相同的契税优惠政策。
第三，贷款条件趋同化。在信贷政策上，随着央行对首套房贷标准的重新认定，只要名下没有贷款即可按照首套房贷标准进行放贷，并享受政策优惠，改善型购房的信贷政策环境有所改善。然而，在公积金贷款方面却迟迟未做调整，多数城市的公积金贷款仍执行“认房又认贷”的标准，符合改善型购房条件的也仅贷三成，难以满足改善性购房群体对低成本资金的需求。建议公积金贷款执行与商贷同等或者类似的认定标准，鼓励改善型购房的释放。
3.继续保持对投资性购房需求的适度限制，一线城市继续实施限购政策
对于投资性购房需求，其主要目的是为了在房价上涨中获取收益，如果这部分比重过高就会影响到市场的稳定健康发展。因而，对于投资性住房，还应该实施适度的限制，对于人口较为集中的一线城市，由于其各方面的资源相对较为集中，外来人口众多，住房需求旺盛，房价自身上涨的压力就比较大，因此这些城市的政策调整就需要更加谨慎，避免政策过度导致投资性需求大量增加，进而导致房价出现报复性反弹。
对于一线城市的限购政策，可以根据当地实际情况进行微调，如放宽缴纳社保的年限等，扩大可购房群体的规模，但不宜全面取消限购，因为这很有可能会导致市场重现2009年时房价暴涨的情景，加大泡沫风险。同时，由于一线城市的市场走势对全国市场有强烈的示范效应，一旦一线城市房价失控，全国房价很有可能会再次迎来全面上涨，前面几年房地产调控所取得的阶段性成果也会功亏一篑。
4、稳定房价预期，促进房地产市场健康发展
由于住房同时具有消费品与投资品的属性，而且其资产价值还比较高，因而未来的价格走势预期将会对需求的释放产生巨大影响，“买涨不买跌”就是这一心理的典型表现。在市场下行期间，人们总是希望房价能够降得更低一点再购买，造成市场成交低迷。要想彻底改变市场低迷的形势，必须稳定人们对未来房价走势的预期。
随着不动产统一登记制度的积极稳妥推进，房地产税的开征预期也会越来越强烈，社会预期普遍认为，房地产税的开征将使住房的持有成本明显增加，从而导致房价下跌。不过，房地产税的开征究竟会在多大程度上影响房价走势，还要取决于房地产税的征收范围、税率等多方面因素。建议在房地产税征收方案明确后尽快公布，以稳定居民的房价预期，促进市场成交量回归正常水平。
总之，针对当前的市场调整和住房待售面积不断增长的局面，应当看到，潜在的住房需求还比较旺盛，同时部分城市的房价泡沫风险也比较高，因此政府必须既要“去库存”，还要注重“去泡沫”。一方面，政府要通过加大对首次购房和改善性购房的支持力度，稳定房价预期，保持需求的平稳增长和有序释放，避免市场出现过度下滑；另一方面，政府仍需贯彻此前两年的“去泡沫”思路，拓宽全社会的投资渠道，适度抑制投资性购房需求的规模，避免资金向房地产过度集中从而加大泡沫风险。作为房地产开发企业，也要认清形势，准确认识到未来住房需求增速的实际水平，将“去库存”作为自身的核心任务，制定合理的价格，促进住房市场及至房地产业的持续健康发展。
