2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%；二手房转让营业税政策免征年限由5年缩短至2年。
2015年，面对经济新常态，社会普遍预计房地产调控政策会放松，但新政力度远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，这无疑是一剂强心针。这套房产新政（以下简称为“3·30新政”）因此被誉为7年来最大力度。为此，央行有关负责人表示，此举旨在进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，有利于房地产金融政策回归到常态。
本期圆桌论坛邀请到了上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰、国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民和中国经济学会理事刘满平博士就“3·30新政”下的中国房地产市场进行探讨。
供需仍是主要因素
中国经济时报：楼市“3·30新政”出台一周后（3月31日至4月5日），据媒体报道，北京市新建住宅成交量同比增长达191%，北京市住宅成交量出现显著增长。而最新数据显示，4月6日至4月12日，北京市住宅总成交1478套，比去年同期上涨48.69%；与此同时，重点监测的全国38个城市中,25个城市新房成交面积环比下降,占监测重点城市超6成。三位专家如何看待新政下的楼市“冰火两重天”现象？
刘卫民：所谓“冰火两重天”实际是全国住房市场区域分化的客观反映。前一阶段，无论是一线城市，还是二三线城市都呈现出低迷走势，但需要解释的是，这种住房市场普遍低迷走势的背后，其成因确是各不相同。
概括来说，一线热点城市供求仍相对紧张，大城市对人口和产业的吸引力仍有增无减，前一阶段大家买房意愿下降的主要原因有两点：一个是高首付、高利率的信贷政策收紧导致这些城市居民的住房支付能力下降。另一个是市场预期不好，更多潜在购房者处于持币观望状态。“3·30新政”显著提高了住房支付能力，例如，以住房公积金贷款为例，按2015年3月1日调整后，住房公积金贷款利率为4.0%，低于同期基准利率1.9个百分点。按30年期等额还款测算，住房公积金月均还款压力较同期商业贷款低24.2%。同时，新政出台力度较大，我们常说的政策底部已经出现，市场信心得到重建。因此，一线城市对新政很快表现出积极反应。
对于大量的二三线城市，前期市场低迷的主要原因是供求关系趋于平衡甚至宽松，阶段性库存水平较高，人口集聚和产业成长受阻，市场预期不良，当然也有银行提高这些地区房地产风险防控力度、收缩信贷规模等因素。对于这些城市来说，虽然新政也能够提高住房支付能力，改善住房市场预期，加速去库存速度，但并不能从根本上扭转这些地区的住房供求关系趋于宽松的中长期趋势。因此，新政后二三线城市的购房热情远低于一线城市是可以理解的，而且二三线城市的市场反应一般也要滞后于一线城市3至5个月左右。
陈杰：楼市“冰火两重天”现象，从本质上来讲仍是供需关系。房地产经过近些年发展，二三线城市已经严重过剩，已经处于饱和状态。
数据显示，2015年2月末，全国商品房待售面积6.39亿平方米，同比增长24.4%；同期商品住宅待售面积4.21亿平方米，同比增长23.4%。业界一般认为，待售面积除以销售面积的去库存周期不宜超过10到12个月。但2014年1月以来全国一线和二线重点城市商品房存量大多一直持续处于高位。但我们也要看到，北京、上海、广州等一线城市由于人口众多，虽然房地产没有以前那么火爆，但需求还是有一些的。
刘满平：这种楼市“冰火两重天”现象其实反映的是新形势下我国房地产区域之间分化加剧现象。以前我们说过去十年是房地产业的“黄金十年”，在这个10年里，全国各地房地产是普遍繁荣，房价普遍快速飙升。如今，经过10多年的长足发展，经济发展进入一个新常态，房地产业发展也进入新常态阶段：部分城市房地产市场供应达到了一定规模，需求也得到了较大程度的释放。但受各城市经济发展水平、居民收入水平、人口增长速度等多种因素的影响，城市房地产市场逐渐呈现出明显分化。而限购、限贷等行政性调控政策在全国范围内的一刀切，更加剧了城市房地产市场的区域分化。
从现阶段看，北京、上海、广州、深圳等一线城市仍然存在着严重的供应不足问题，而部分其他城市尤其是三四线城市却存在着供应过剩的问题，不少“空城”、“鬼城”的现象也频现于新闻报道中。随着未来我国房地产调控政策走向分类调控，可以预计楼市“冰火两重天”、房地产市场的区域和城市间分化趋势还会持续一段时间。
投资炒作重来的可能性基本不存在
中国经济时报：“3·30新政”被誉为7年来最大力度，主要包括放宽二套房商业贷款限制 （二套房首付比例下调至4成,同时放开未结清贷款家庭二套房首付1.1倍限制）、支持公积金购房（首套房首付比例调整为20%、二套房首付比例最低为30%）、二手房转让营业税政策调整（免征年限由5年缩短至2年）。在这么宽松的政策下会不会导致投资炒作重来？
陈杰：“3·30新政”虽然被誉为7年来最大力度，但我认为导致投资炒作重来的可能性基本不存在。现在大规模资金基本上已经看空了房地产市场，不可能重回楼市。当前大量资本主要在股市，这一点可以从4月13日起A股市场全面放开“一人一户”限制看出来。
刘卫民：我认为，住房投资或者说投机现象不会有大规模反弹。
首先，住房投资回报来自两个方面：一个是资本利得，一个是当期收益，更直观一点说，就是房价上涨和房租。由于房地产价格仍处于高位运行状态，以及房地产供求关系趋于平衡，供求基本面对房价上涨的推动力量有限。同时，我国大部分地区的租售比也处于相对较低水平，从投资回报角度看，住房的投资回报率已经不如前两年，对投资者特别是投机者的吸引力在下降。另外，近期我国股市成绩这么好，也在一定程度上吸引了投资者的眼球，对房市的关注程度自然会下降。
其次，目前我国物价水平相对平稳，大家对不动产保值功能的需求不那么迫切。从理论上讲，房子对于大多数家庭来说，更是一种具有保值功能的资产，当物价大幅上涨，货币出现显著贬值时，将会刺激家庭加大对不动产的配置比例，以期达到保值效果。目前我国的宏观经济正处于“三期叠加”时期，经济增长速度趋缓，居民消费价格上涨幅度不大，例如3月份CPI同比上涨1.4%，增速比去年同期下降1.0个百分点。在这种经济运行态势下，出于保值目的的购房需求还不会出现大幅扩张。
此外，我国一线热点城市的限购政策还没有松绑，有些城市政府已经明确表示，出于城市功能调整和城市规模控制的考虑，仍继续采取限购政策，投机购房者依然很难进入这些投资回报率相对较高的热点城市。
刘满平：对于这种投资炒作现象，归根结底是如何建立一个房地产调控的长效机制：一是发挥市场机制的作用。在房地产领域，也应尊重市场的作用。即便是有时为了校正“市场失灵”，不得已进行调控，也应在手段上更多使用信贷、税收等经济手段，甚至是法律手段，而非频频采用行政干预和市场管制手段。二是注重房地产管理的系统性。建立不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、房产税立法与试点、加强保障性住房建设、设立政策性住房银行、推进土地制度改革、弱化土地财政等。三是对不合理、违法的投资炒作要坚决进行打击和监管。
当前是“稳定”而不是“拉动”房地产市场
中国经济时报：有学者曾在微博中表示，房地产政策调整，事实上早在意料之中。二套房首付降至40%，二手房营业税政策调整也意味着政策回归至2008年救市模式。三位专家如何看待这种观点？这次的“3·30新政”与2008年的救市一样吗？
刘满平：对于两种救市政策，可以用“形似神不似”来形容：调控手段差不多，但效果可能不一样。因为两者面临的经济发展状况、楼市供需情况、国家调控思路以及社会居民预期都有一定的差别。2008年救市面临的环境是这样的：经济下滑主要受外界影响，而且是短期的，内生增长动力其实仍很强劲；财政和货币政策非常积极，尤其货币信贷非常宽松；住房供应不足，社会对房价上涨预期很强等。
这次的“3·30新政”和2008年相比就很不一样，首先表现为宏观经济趋缓，不是主要由外界因素影响，而是内部因素导致；货币信贷增速远远没有达到2008年后那样的速度；住房总体上供大于求，房价处于下跌过程中；政府调控越来越趋向市场化等。还要说明的是，随着房产税立法进程的加快，反腐力度的推进，房产投机等不合理需求都会受到抑制，从这方面看，2008、2009年的疯狂难以再现。
刘卫民：在应对2008年的次贷金融危机中，的确放松了对房地产的调控力度，政策刺激效果也的确非常明显，但我想强调的是，虽然这次房地产政策表面上看与2008年救市政策大同小异，对房地产市场也一定会产生相应的积极效果，但是与7年前相比，无论从住房市场内在的供求关系看，从当前整体国内外宏观经济形势看，还是从更深层次的中国改革进程看，都已经发生很大变化。可以说，2008年房地产市场大幅反弹，不是单一的房地产政策放松造成的，而是与一系列宽松的财政政策和金融政策有关，例如，短期大量流动性注入市场必然导致包括股市、房市在内的资产价格上升。
而目前我国经济新常态逐渐成为各方面共识，政府对经济增长放缓的容忍度也有所提高，采取区间调控、定向调控，保证充分就业，确保居民消费价格稳定，避免发生系统性金融风险，相关财政和货币政策也必然服从于“底线思维”。这次房地产调控的目的更多的是“稳定”而不是“拉动”房地产市场运行，更多的是避免房地产过度、过快下调对宏观经济造成不当冲击。因此，即使是现在的房地产调控政策与2008年类似，综合现在的国内宏观经济以及货币条件，也不能说会出现像2008年那样全国性、普遍性的大幅反弹。
陈杰：“3·30新政”与2008年一样，都属于救市，只不过出发点不一样。2008年主要是拉动经济，防止在金融危机条件下经济进一步下滑，这一次主要是在新常态下进一步稳住经济。就像李克强总理所说的那样：“稳住住房消费，不让其过度下跌”。
对改善性需求的支持力度显著增强
中国经济时报：国务院总理李克强在2015年3月5日的政府工作报告中明确提出，要稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。“3·30新政”是不是主要针对自住性和改善性住房需求应运而生的呢？
刘满平：我认为应当是这样的。因为经过10多年的发展，可以说，现阶段我国房地产市场绝对短缺的时期已经过去，总量问题基本解决，关键问题主要在于结构性上。
一方面，从住房市场上看，以前首次置业的刚性需求担当着市场主力军的角色，经过10多年发展后，首次置业需求很大程度上已经被释放，再加上房价越来越高，也限制了部分首次置业需求释放，未来，住房市场主力军将是改善性需求和刚性需求并存，且改善性需求将逐渐超过刚性需求。
另一方面，在房价高位运行的前提下，真正能够带动房地产市场的肯定是改善性购房，而且改善性购房又能改善房地产市场的供给：改善性购房可以将自己的房子释放出来，不仅能够增加二手房的有效供应，还能提高他们对于高档房的消化能力。
另外，鼓励改善性需求还有利于对大城市人口布局进行调整和改善交通，避免出现大量的“睡城”、“窝城”的现象。因此，有观点认为此次新政最大的亮点就是：从原来的鼓励首次置业转向改善性购房。我个人也比较赞同这种观点。
陈杰：“3·30新政”当然有支持居民自住和改善性住房需求这一功能，但“3·30新政”主要目的就是希望民众去买房，正如我前面所说的那样，投资者普遍不看好房地产市场，担心其中的风险而不愿进入。
现在北京等一线城市还在实行限购，还没有放开，当前出台的这些楼市刺激政策最多起短期止跌的作用，是一种姿态，表明政府对房地产市场的高度关注与极大重视，可以初步缓解市场紧张情绪和提振一下市场信心。即使完全放开，对市场需求影响也不会像以前那么大。
刘卫民：“3·30新政”主要就是加大对自住性和改善性购房者支持力度。对于首套置业者，相关部门一直都有优惠信贷和税收政策，只是这些政策优惠力度在不同时期执行力度有所不同。
其实，这次政策调整的最大亮点是对改善性需求的支持力度显著增强。例如，对拥有1套住房且贷款未还清的家庭，再次购买普通住房的首付款比例为40%，对拥有1套住房并已还清住房公积金的家庭，再次购买普通住房，最低首付款比例为30%，以及二手房转让营业税免征年限缩短，这些都是针对改善性购房家庭的政策。这是因为从住房需求结构、人口结构以及住房质量升级趋势来看，未来一段时间我国改善性需求是购房的主力军，因此，加大对改善性需求的信贷支持力度、提高改善性需求的住房支付能力、加快住房资源流转配置效率等都是住房政策调整的重点。
消化库存与压缩供给并用
中国经济时报：据媒体报道，住建部目前正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望纳入刚需范畴。如果属实的话，这将是“3·30新政”后又一项有关房地产的调控工具储备。“3·30新政”加上正在研究的二套房入刚需，这能不能理解为国家仍把房地产作为支柱产业来对待？
刘满平：对于房地产是否是支柱产业的说法，可以套用一句流行话：“你承认，或者不承认，它就在那里”。房地产投资占我国固定资产投资的24.6%，加上制造业和基建相关的，房地产业链上相关投资占全社会固定资产投资的一半。这也应证了经济史上的一句名言“房地产是周期之母”。所以，房地产作为支柱产业是一个事实，不能说放弃就能一下子放弃的，需要一个过程。目前，社会上有一种对房地产行业的认识误区，即房地产行业的快速发展只能增加泡沫，不能提高我国经济核心竞争力。这种观点其实不全面，因为房地产行业发展会带动很多行业的发展，例如装备制造业等，这些行业得到较快发展，难道不会增强我国经济的核心竞争力吗？
当前国内经济增速放缓和终端需求较弱，PPI难改连续下滑颓势，在稳增长排在宏观调控的首要位置前提下，2015年我国经济增长的主力仍将是投资。而在三大投资领域中，制造业领域“去产能”和“调结构”继续稳步推进，投资将主要依赖基建投资和房地产投资，而基建投资在政府投入上也需要房地产投资作为支撑，既包括房地产投资导致的基建投资，如城市道路、教育、医疗设施，也包括房地产增长带来的土地收入在缓解地方政府债务问题的同时，形成对基建投资配套的支撑。因此可以说，稳增长核心是稳投资，稳投资核心是稳房地产投资。
刘卫民：正如我前面所说，在一定程度上差别化地支持购买二套住房，或者说支持改善性需求是符合住房消费升级逻辑的，也是为了稳定住房市场平稳健康运行的客观需要，但这并不意味着将“支持改善性住房需求”与将房地产作为支柱产业划等号。
以新常态的眼光来看，随着新型城镇化进程持续推进，人口结构不断变化，以及房地产从供不应求向供求基本平衡逐步转变，超高速的房地产行业增长阶段已经基本结束，像过去动辄20%或30%的增速已经是不可能，也是不现实的。如果想通过不当刺激政策，再次将房地产投资拉到高位，不仅会催生房地产泡沫，对普通住房消费者造成损害，而且不利于长期行业健康平稳运行。因此，下一阶段住房政策不宜强调“房地产是支柱产业”，而是要强调住房的民生功能，分类调控，分层施策，核心是促进广大居民实现“居住权”和安居乐业的中国梦。
陈杰：长期以来，政府一直面临刺激需求还是刺激供给的问题，但政府只能选一个。政策的两难处境就是，一方面政府有很强的刺激需求压力，要加速推进去库存、恢复供需平衡给购房者信心，要紧缩供给、消除过剩以保证库存房屋的资本价值不过快下跌从而给金融市场信心、不引发金融系统性崩溃；另一方面政府刺激房地产开发的压力也很大，否则地方债务危机、财政危机、经济下滑危机都会爆发。
但一旦刺激供给，会加速市场对现有房屋存量资本价值估价的下调，从而使得房地产更加不健康。2008年至2013年，全国房地产新开工房屋面积从10.3亿平方米突飞猛进到20.1亿平方米，短短5年间翻了一倍，年新开工量达到存量的10%，人均新增近3平方米，是导致目前房屋积压和市场陷入困境的直接原因，前车之鉴不容忽视。
目前看来，政府选择了刺激需求，而对供给则发出将严厉控制的信号。我认为，二套房和刚需之间没有冲突，二套房也同样属于刚需。对当前的政策可以理解为一方面是消化库存，另一方面是压缩供给，从而纠正供过于求的局面，如3月29日国土部、住建部的联合发文，始终都在暗示短期内要控制土地供应，包括诱导或强制已经出让的土地去调整用途，目标就是防止增加房屋新库存，以图以此纠正供过于求的局面，恢复市场对未来房地产的信心。
