房价上涨提高了生产经营成本和生活成本，改变了资本、劳动、土地等要素之间的相对价格，迫使企业和消费者做出反应。房价上涨的影响有些直观，有些间接，个体感受和总体影响可能存在巨大差异。这里我们讨论三个问题：房价上涨是否恶化了企业生存环境？是否挤出了消费？理顺房价和实体经济关系的落脚点在哪？
房价上涨对企业经营带来了压力，大量企业饱受房价上涨之“痛”。痛不等于真实伤害。考虑到企业各种应对房价上涨的措施以后，房价上涨的大部分“痛”会消除，留下的真实伤害则取决于要素市场流动性。房价上涨带动住房供应上升，推动城市化进程并带来规模经济效应，对企业发展带来了新的机遇。2012-2018年期间200多个城市的房价平均增速与企业利润平均增速是正相关关系。
房价上涨改变了居民生活中各种支出的相对价格，部分家庭将不得不因为高房价而减少其他消费开支。房价上涨带动住房供应上升，推动城市化进程并带来规模经济效应，对收入和消费有促进作用。2012-2018年期间200多个城市的房价平均增速与消费平均增速之间关系模糊。
住房供给弹性是决定房价上涨对企业经营和居民生活影响的关键。对于保持生产率进步的城市，住房供给富有弹性不仅意味着房价上涨压力得到缓解，还有助于推动城市化和规模经济，企业和居民得到更多发展机遇；缺乏弹性则意味着高房价得不到遏制且难以收获规模经济收益。改善住房供给弹性需要落实在提高大城市住宅用地供应，以及改善公共基础设施和公共服务，重点是实现郊区对中心城区的有效替代。
房价上涨过程中，企业经营面临更高的要素成本，不仅是更高的房租，还有众多住房相关的成本。有一种广泛的忧虑是房价上涨带来的经营成本上升会侵蚀企业利润，尤其是制造业企业的利润，恶化制造业生存环境，甚至成为众多企业破产的主要原因。
我们观察房价增速和企业利润增速两个时间序列的关系，发现二者并非负相关，而是正相关（见图1）。由于房地产和工业利润都有较高的周期性特征，二者有周期意义上的正相关关系并不意外。房地产作为最大的周期性部门，房价高涨时期往往也是宏观经济高涨时期，这个期间的工业利润表现较好也在情理之中。因此这并不能作为房价上涨有利于企业盈利的判断，房价有周期上行阶段也必然有周期下行阶段，从跨越周期的中长期来看房价上涨未必有利于企业盈利。
图1 房价增速与企业利润增速时间序列图（2005.07-2019.08）
数据来源：Wind.
图2 房价增速与企业利润增速截面图（2012-2018年）
数据来源：Wind.
更值得关注的是房价与企业经营的中长期关系。我们用跨越周期的平均数据来看，房价增速和企业利润增速的长期正相关关系依然成立（见图2）。虽然仅从这种相关关系无法得出强有力的结论，不能以此认为房价上涨有利于企业经营，但至少可以提示我们房价上涨与企业经营之间的关系并不仅仅是提高成本那么简单。
房价上涨增加了企业经营活动中的要素成本，但对于不同类型企业经营的影响有显著差异。对于市场定价能力较强的企业，房租或者劳工成本上升的结果往往是产品或者服务的价格上升，房价上涨对企业盈利的影响有限。而对于市场定价能力较弱的企业，它们至少采用以下三种方式应对房价上涨。
一是改变产品/服务的要素投入密集度，比如用土地节约型技术代替现有技术，典型的例子就是在高房价地区更流行的快递行业，节省了城市中心地带的用地；再比如将中心城区商场转化为郊区的大型购物中心。二是加大研发力度，用其他方面的成本下降抵补房价上升带来的成本上升。三是退出本地市场，退出本地市场的企业还面临两种选择，要么转移到其他地区或者其他部门继续经营，要么彻底退出市场。而只有企业彻底退出市场带来的资源闲置，才会导致真正意义上的产出损失。
由此可见，房价上涨会对企业经营带来普遍的压力，并迫使企业做出调整，但是考虑到企业的应对措施后，房价上涨只是在非常特定的环境下才会带来真正的产出损失。资源闲置和产出损失的大小取决于要素市场流动性，如果房价上涨冲击带来的失业人员能够很快在其他地方找到工作，损失更小，反之损失更大。
房价上涨刺激了房地产供给上升，以及由此带来的城市扩张和规模经济效应。这是我们从过去几十年中国城市化进程中看到的普遍现象。规模经济效应可以从降低成本、提高专业化和生产率水平等多个角度改善企业的生产率，同时也改善了企业生存环境。一个与此相关的证据是，随着人口密度的不断提高，企业的数量也随之上升。每平方公里人口密度0-2500人的区域，企业数量在0-87家之间；人口密度2500-5000人之间的区域企业数量在88-238家之间；人口密度5000人以上的区域企业数量达到340家。人口越密集的地区，给企业创造的发展机会更多，对企业的吸引力越大。
房价上涨增加了购房和租房家庭的负担，特别是对于中低收入群体，住房支出相对收入而言过高。普遍的担心是高房价挤出了其他方面的购买力。这种现象存在于很多家庭，然而加总来看高房价是否挤出了消费需要更进一步研究。
我们观察房价增速和居民消费增速两个时间序列的关系，发现二者是微弱的正相关关系（见图3）。房价上涨伴随着信贷上涨和资产价格上涨，刺激全社会购买力增加。这些周期性的收入效应和财富效应大于房价上涨对部分家庭的消费挤出，因此房价增速与消费增速正相关。然而这并不能作为房价上涨有利于消费的判断，房价有周期上行阶段也必然有周期下行阶段，从跨越周期的中长期来看房价上涨未必有利于消费。
图3 房价增速与居民消费增速时间序列图（2005.07-2019.08）
数据来源：Wind.
图4 房价增速与居民消费增速截面图（2012-2018年）
数据来源：Wind.
更值得关注的是房价与消费之间跨越周期的中长期关系。房价上涨改变了居民生活中各种支出的相对价格，对不同家庭消费支出的影响有显著差异。家庭部门面临着住房支出还是其他消费支出的选择。住房作为生活中的必需品，不同家庭面临着显著差异的替代弹性，已经有稳定居住地的家庭对住房的替代弹性相对较高，没有稳定居住地的家庭则缺乏替代弹性。对于缺乏替代弹性的家庭，房价上涨将迫使家庭不得不增加住房相关的开支，并因此挤压其他消费。
除了房价上涨对消费的挤出效应，还应该考虑房价上涨过程中，房地产供给改善，城市化率水平提高以及由此带来的规模效应和收入水平提升，这会对消费形成正面的影响。综合两方面因素考虑，房价上涨与消费之间的关系模糊。我们用跨越周期的十年平均数据来看，跨越周期的房价增速和消费增速存在微弱的正相关关系（见图4）。
关键是住房供给弹性
房价上涨一方面给企业带来了经营成本上升的负面影响，另一方面也给企业带来源自规模经济的发展机遇。综合两方面的情况来看，房价对企业经营影响的关键在于房地产的供给弹性。供给弹性过低，意味着房价上涨但是房屋供给没有提高，难以带来城市扩张和规模经济收益，房价上涨的负面影响更突出；保持适当的供给弹性，意味着房价上涨伴随着房屋供给显著提高，不仅可以遏制房价的进一步上涨，还可以明显推进城市扩张和规模经济收益，对企业创造了更多发展机会，房价上涨的正面影响更突出。从我们对企业利润增速的多元回归分析中也可以看到，房价与企业利润呈现出显著的负相关关系，与住房供给弹性则是显著的正相关关系。
房价上涨对消费的挤出程度也取决于该城市的住房供给弹性。较高的住房供给弹性下房价上涨带来住房供给显著改善，住房开支增长有限，对其他消费的挤出也有限；较低的住房供给弹性下，住房开支增长更大，对其他消费的挤出也更显著。
哈佛大学著名研究城市问题的葛雷瑟教授指出，城市是建筑物的集合，住房供给成为刻画城市发展轨迹的重要因素。同样的生产率进步条件下，在住房供给富有弹性的城市会带来更多的住宅以及人口流入和城市扩张，房价增速相对温和；在住房供给缺乏弹性的城市则难以带来住宅数量增加、人口流入和城市扩张，生产率进步带来更多的是房价和生活成本的上升。
上述关于住房供给弹性对于城市发展的作用机制具有普遍性。中国城市之间也面临着显著差异的住房供给弹性，供给弹性亦成为刻画城市发展差异的关键要素。结合住房供给弹性、人口流动、收入和房价几方面的要素，我们可以把中国的城市划分为以下几种类型。
一是瓶颈城市，代表性城市是北京、上海、深圳等特大城市。我们用2009-2018年平均新增住宅土地面积除以常住人口反映该城市的新增住宅供地强度。北上深等特大城市住宅供地强度最低，人均新增住宅供地面积不足10平米。由于住房供给缺乏弹性，对房地产需求的上涨更多转化为房价上涨，高房价带来更高的生产成本和经营成本，人口流入速度大幅趋缓甚至开始人口流出。
二是扩张型城市，代表性城市成都、西安、郑州、武汉、杭州等。这些城市的一个共同特点生产率提高的同时住宅供应增长较快，住房供给具有弹性。对房地产需求的上涨同时转化为相对温和的房价上涨和住宅供应的显著增长，与此相对应的人口流入和城市扩张也更快。
三是空巢性城市,大量小城市都属于此类，特点是住房供给富有弹性，然而对房地产需求较低，房价涨幅相对较小。城市较低的生产率与较高的住房供给弹性的结合会带来上述特征。
对高房价的不满、高房价与企业经营和居民消费之间的紧张关系主要在大城市，尤其是上面提到的瓶颈城市。解决问题的出路在于两点，一是增加住宅用地供应；二是提高基础设施和公共服务，这是住房供给不可或缺的部分。东京、纽约等大都市圈的发展都借助于大力发展郊区的住宅、公共服务和公共基础设施，实现郊区住房对中心城区住房的替代。这不仅让大都市圈容纳了更多人口，也降低了大都市的住房和生活成本。中国也提出了都市圈建设，周边的交通基础设施方面也做了很多工作。但是，中国特大城市郊区的住宅用地供应仍面临众多掣肘，配套的基础设施和公共服务方面有很大差距。这些短板补不上，高房价与企业经营和居民消费之间的紧张关系难以化解。
