健康作为重要的人力资本，是实现经济长期可持续发展的关键因素之一。十九大报告明确提出“实施健康中国战略”，强调把健康融入所有政策，将维护人民健康提升到前所未有的国家战略高度。
《中国家庭健康大数据报告（2018）》和《中国城镇居民心理健康白皮书（2018）》显示，我国居民的健康生活、健康管理和积极预防意识普遍增强，但心理健康状况不容乐观，处于心理亚健康状况的城镇居民达到73.6%，16.1%的城镇居民存在不同程度的心理问题。
自2003年以来，我国房地产市场进入加速发展的上升通道。2003至2017年间，北上广深四个一线城市的房价涨幅高达6至11倍，二三线城市房价也分别上涨了4倍和2倍。中国人民银行2019年10月在30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇居民家庭展开的资产负债情况调查显示，我国城镇居民家庭住房拥有率已高达96%，超过四成家庭拥有两套及以上的房产，住房资产占家庭总资产的比重近七成。
显而易见，由房价上升带来的住房资产增长，成为家庭总资产增长的重要原因。
房价的持续上升对我国城镇居民福利的众多方面产生了深刻影响，包括抑制消费、扭曲储蓄、加大贫富差距、阻碍创业、影响劳动力的流动和供给等。国际文献研究发现，一些发达国家如英国、澳大利亚的房地产市场繁荣，会给有房家庭居民健康带来显著的积极影响，对租房者的健康没有影响，或有一定程度的负向影响。
那么，我国城镇地区的房价持续上涨会如何影响居民的健康状况呢？
在理论层面，房价上涨会通过多种渠道对居民健康产生正向或负向的影响。
首先，对有房家庭来讲，房价上涨带来的房产升值会对居民健康产生正向“财富效应”。
房价上涨带来的住房资产价值增加，可直接增加有房家庭的净财富水平，放松家庭的借贷约束，使得有房家庭有经济能力增加预防性保健投入，提高就医的财务可及性，增加卫生服务利用能力，为改善健康状况提供物质基础。财富效应还会提高城镇居民对闲暇时间的消费需求，增加居民休闲、锻炼和家庭投入时间，减少工作时间，缓解工作压力，在一定程度上减少高压工作带来的健康问题。
其次，高房价造成的“房奴效应”会给居民身心健康造成直接或间接的负向影响。
虽然我国城镇家庭的住房拥有率高达96%，但还存在大量刚性的置换住房需求。房价上涨会导致相关家庭的住房可支付能力下降，给购房家庭带来直接的经济压力和心理焦虑。为筹集住房首付或偿还房贷，城镇家庭会减少健康食品、医疗保健和卫生服务等相关消费开支，增加工作时间或工作强度，压缩健康投入时间和睡眠时间。一些购房家庭为规避限购限贷政策、享受首付比例及贷款利息等方面的优惠政策，还会办理假结婚、假离婚手续，随之引发的矛盾纠纷，也会给身心健康带来不利影响。
此外，房价的持续上升还导致居民财产差距的进一步扩大，进而对居民健康和获得感产生负向影响。
第三，作为地区经济活力和公共服务体系的信号，房价上涨可以提高居民的健康水平。
房价是公众对一个地区经济活力的整体信心和预期的体现。房价上升通常预示着一个地区较好的经济发展前景、更多的工作机会和更大的财富增长空间，可以增强人们对未来经济发展的确定性，提高居民对未来收入的预期，从而带来心理健康的改善和健康投入的增加。
另外，房价高的地区一般具有较多高质量的公共服务和基础设施，例如良好的学区、社区活动场所和医疗卫生服务设施，会吸引更多拥有较高受教育程度和社会资本的人居住于此，他们的聚集进而会为社区创造更安全、更好的社会环境和公共资源，这些都有助于提高当地居民的健康水平。
因此，房价的上涨对我国城镇居民健康的净影响到底是有利还是不利，在理论上并不确定，取决于是正向的财富效应和信号效应，还是负向的房奴效应占据主导作用，需要严格的微观数据和实证分析来验证。
本研究采用的微观数据来源于北京大学中国社会科学调查中心2010年、2012年和2014年实施的“中国家庭追踪调查”项目（CFPS），将研究对象限定为16至60岁城镇居民，样本量为15654人，覆盖全国25个省或自治区，具有很好的全国代表性。
房价数据来自中国知网中的“中国经济与社会发展统计数据库”，该数据库覆盖1996至2014年中国70个大中城市的房价数据。
不同于现有研究主要关注居民的生理健康，本研究扩展了居民健康的内涵，采用多项主客观指标分别衡量城镇居民的心理健康和生理健康。在心理健康方面，我们构建了抑郁量表总分、是否有抑郁症状和快乐程度三个变量。在生理健康方面，有总体自评健康、过去两周患病率、慢性疾病、体质指数和是否超重五个衡量变量。
本研究稳健地表明，首先，房价上涨对租房或只有一套房的城镇居民心理健康有显著的负向影响。
具体来说，在本研究所用的城镇样本中，房价每增加一千元，城镇居民的抑郁量表分值将显著提高24%，有抑郁症状的概率将增加7.5%，快乐程度将下降22%。租房家庭居民心理健康受到房价上涨的负向影响最大，其次是只有一套房产的家庭居民。对有二套及以上房产的家庭居民，房价上涨对三个心理健康衡量变量均没有显著的影响。
这个发现与英国的相关研究结论完全相反。原因是，我国房价持续上升带来的房奴效应起了主导作用。
进一步研究发现，住房刚性需求越大的城镇家庭，例如，没有房产、拥有一套但人均住房面积较小或房产价值较低、家中有适龄未婚男性的城镇家庭，居民心理健康受高房价的负向影响更大，房奴效应更强。
其次，房价上涨对城镇有房家庭居民的生理健康存在长期有利和短期不利的混合影响。
房价上涨对城镇居民生理健康的长短期衡量指标的影响并不完全一致。本研究发现，房价上涨有助于改善城镇有房家庭居民的长期健康指标，即显著降低总体自评健康状况为差的概率和慢病患病率，但是，会提高居民在过去两周感觉身体不适的概率。可能的解释是，心理健康问题会带来如头痛、心慌等各种身体不适症状，导致城镇居民的短期健康指标即过去两周患病率的提高。此外，房价上涨对城镇居民的体质指数和超重概率均没有显著影响。
基于家庭特征的异质性分析表明，房价上涨对城镇居民生理健康的正向影响主要发现于拥有二套及以上住房、拥有一套但人均住房面积较大、家庭房产价值比较高、家里无适龄未婚男性的城镇家庭居民，对其他特征城镇居民生理健康的正向影响基本不存在或很小。这说明，对拥有较多住房资产的城镇家庭，房价上涨对居民生理健康的财富效应会占据主导。
第三，房价上涨对欠发达省份或非一线城市的城镇居民健康的负向影响更大。
按照地区的经济发展水平差异进行分组对比分析，结果表明，与欠发达省份或二三线城市相比，发达省份或一线城市的城镇居民心理健康的三个衡量指标受到房价上涨的负向影响更小。房价对城镇居民自评健康状况和慢性病患病率的积极影响也主要体现于发达省份或一线城市的城镇居民中。
这一异质性发现与理论上房价上涨的地区经济发展效应相一致，说明房价作为地区经济活力和长期投资预期的重要信号，对居民健康存在一定程度的正向影响。
由于心理和生理健康相互关联，快速上升的房价给人们带来的心理压力可能是房价对生理健康产生负向影响的途径之一。我们还通过考察城镇居民的健康医疗行为，分析房价对生理健康产生正向影响的途径。本研究表明，房价上涨会显著提高城镇居民身体不适时看医生的概率和过去一年的住院率。
由于“看病难、看病贵”一直是困扰居民就医的难题，这些结果说明，房价上升可能通过财富效应提高居民的支付能力，或通过地区发展效应改善医疗保健服务的可得性，从而使城镇居民获得更多合适的医疗服务。
关于城镇居民健康行为的回归结果显示，房价上涨与居民锻炼身体的概率显著正相关，与男性抽烟喝酒行为显著负相关。这些健康行为的改进也可能是房价上升对城镇居民生理健康产生积极影响的途径。
三、政策含义
对个人来说，身心健康是正常学习、工作和生活的必备条件；对国家整体而言，国民健康是一个国家经济发展和社会进步的基础。
本研究的实证结果表明，房价波动是影响城镇居民身心健康的重要因素。从而，减轻房价上涨产生的房奴效应，是缓解房价对居民身心健康不利影响的关键。这些研究发现有助于充分认识住房相关政策和保障制度的社会成本和收益，为政府加快长效机制建设、促进房地产市场平稳健康发展提供参考依据。
首先，政府应该加快立法建设和顶层设计，构建覆盖城乡的住房保障体系，促进各类保障性住房政策的有机衔接，以中低收入家庭为主要对象实施定向保障。应完善保障性住房分配的监管机制，建立多部门协同的准入资格审查机制，保证保障性住房分配制度的公平、公正和公开，加快实现住有所居。
其次，落实地方政府的主体责任，坚持“房住不炒”的定位，因城施策，采取多项政策让房价向符合价值的方向合理回归。这不仅可以更好地满足民众的刚需和改善性需求，还可以缓解贫富阶层健康状况的分化，减少健康不平等问题，让居民有更多的获得感和幸福感，为全面建设小康社会提供健康支撑。
（本文原题《房价与城镇居民健康》，原载《财经研究》2020年第1期。经授权重发，由作者进行了大篇幅改写，具体技术细节请参考原文。）
