在经过一年多的房地产宏观调控，在供求双方持续僵持较量，房地产交易量大大萎缩后，开始出现房地产价格松动，房价上涨势头得到遏制的情况，拐头向下可能性增大，房价由升转降拐点初露端倪。
看来，房价尽在政府的掌控之中：只要坚持实质性调控，房价由涨转跌，回归合理水平值得期待；如果放松调控，或者是无实质内容的“空调”，房价再由跌转涨，涨幅无限也不是没有可能。
在我国经济中，近年来出现了三大趋势性怪异现象，可以称为经济上的“三大怪”，一是土地拍卖越拍越贵，二是房价调控越控越高，三是税收改革越改越多。我们认为，房价高、土地贵、税收多存在紧密内在联系，因为房价上涨利益最大的是地方政府，而房价下跌损失最大的也是地方政府，土地财政首当其冲。早在2009年“两会”期间，全国工商联就向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿称，全国9城市房地产企业的开发费用的调查显示，在总费用支出中，流向政府部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。
事实上，地方政府的土地财政包括两大部分内容：一是有关房地产税收；二是有关房地产非税收入，主要是土地出让金。那么，全国工商联的结论和观点是否符合实际呢？我们以总价100万元的商品房为样本，计算其构成。假定一套商品房销售价格100万元、扣除60万元（其中：土地成本30万元、其他开发成本30万元），计算可得出相关税收：营业税和附加税=100万×5.5%=5.5万元；土地交易契税=30万×3%=0.9万元；土地增值税=100万×5%=5万元；企业所得税=100万×5%=5万元；开发成本综合税=30万×15%=4.5万元；购房契税=100万×3%=3万元；房地产税收合计23.9万元。加上土地成本30万元，合计流向政府53.9万元。
我们进一步分析还会发现，如果房价上涨，涨价部分50%将流入政府。假定房价100万元，预计涨价10%为110万元，由于售价提高后土地和开发成本基本不变。增加相关税收为：营业税和附加税=10万×5.5%=0.55万元；土地增值税=10万×（1%～5.5%）×30%=2.835万元；企业所得税=（10万-0.55万-2.835万）×25%=1.654万元；不动产交易契税=10万×3%=0.3万元；合计税收5.339万元，占涨价的50%以上。从上述房地产价格与地方政府土地财政关系看，当房价上涨时，土地财政呈加速度增长。近年来，由于我国房地产价格总体上升，已形成了地方政府对土地财政的依赖性，并已成为很难打破的思维定势。
那么，如果房价出现下跌，情况又会如何呢？结果应该与房价上涨情况相反，房价下跌相当于房价下跌部分的50%的税收将不再流向政府。房价下跌不但使税收减少，土地收入也会减少，主要是因为土地拍卖流拍会增多、土地拍卖价格会下跌。如果说房价上涨将使地方土地财政收入加速度增长，那么房价下跌也将使地方土地财政收入加速度减少。
除此以外，我国保障房建设正在较大规模地分流地方土地财政：一是保障房土地由政府划拨时，政府不收土地出让金，使土地出让收入减少；二是保障房一般不征土地增值税、企业所得税预征率较低，使房地产税收减少。随着保障房建设规模扩大，分流的土地出让金和税收会进一步增多。根据中房指数对北京、上海、天津等十大城市2011年前三季度土地市场的运行情况所进行的分析，十大城市前三季度土地供应量同比降幅达23%，土地成交量同比降幅高达25%。北京、上海、广州、深圳四大城市土地出让金比去年同期下降8%，与2010年土地收入大幅增长情况形成较大反差。如果房价下跌拐点趋势成立，保障房建设增多，结果是地方土地财政加速度减少，土地财政危机突现。
走出困局在于思变
如果我们已把房价调控目标定位于民众可接受的合理价格水平，同时将保障房建设目标定位与商品房并驾齐驱发展，地方政府赖以生存的土地财政危机将不可避免，而走出土地财政危机困局在于思变。
一是改变地方财政超常发展方式。我国地方财政收入可分为以税收为主的预算收入、以土地出让金为主的基金收入和债务收入三类，近年来三类收入均出现了突飞猛进式增长。2010年，地方本级预算收入40613亿元，比上年度增长24.57%，其中“九五”期间增长年均18.71%、“十五”期间增长年均21.88%。2010年，全国地方土地出让收入29398亿元，比上年增长106.2%。根据国家审计署审计报告，截至2010年底，全国地方政府性债务余额107175亿元，相当于当年地方财政收入的2.64倍。
地方财政收入如此增长，已留下了不可持续的极大隐患。在我国经济发展方式转变时，理应转变地方政府财政发展方式，收入由爆发式超常增长向稳健可持续增长转变，由重收入轻支出向既重收入更重支出转变，转变政府职能、紧缩政府开支、节约政府支出，使政府收入与企业利润、个人收入基本保持同步增长，和谐相处，共享发展成果。
二是改变地方依托土地财政模式。近年来，随着房地产市场迅猛发展，土地财政对地方政府的财政贡献越来越大。2010年，全国土地出让金收入达到2.9万亿元，接近财政收入的三分之一，为地方财政收入的三分之二以上。“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%，表明地方政府对土地财政的依赖越来越大。
事实上，在我国城镇化进程中，地方政府通过高价出让土地来维持财政支出的做法已产生出许多弊端。依赖土地财政必然导致房地产开发成本增加，影响房价合理价位实现；房地产价格上涨使商务成本全面上升，进而恶化我国经济结构，给未来我国经济发展埋下隐患；房地产价格上涨，使居民生活成本大幅度上涨，民众已无法承受房价之痛，房价正对和谐社会建设构成极大威胁。土地财政不可持续，土地财政已走到尽头，房地产调控下的房价拐点，剑指土地财政，地方政府唯有顺大势、顾大局、识大体，痛下决心，当机立断，与土地财政决裂，改变地方政府过于依托土地财政发展地方经济模式，加快转变经济发展方式，才能早日走出土地财政危机困局。
三是改变地方财政拓展财源思路。地方政府患上严重的土地财政依赖症，病在地方，根在体制，因此，治理地方土地财政依赖症须从体制入手。首先，治理关键在于理顺中央与地方事权与财权关系。由于近年来在处理中央与地方财政关系时，事权在下移，而财权在上移，财权与事权不相匹配，导致地方政府体制内财力严重不足，只有从体制外寻找支持，正好遇上房地产发展好时光，从而走上了土地财政不归路。因此，让地方政府财权与事权相匹配，堵体制外后门，走体制内前门，为地方政府走出土地财政困局提供出口。
其次，体制正门要从健全地方税收体系入手。在中央统一税政的前提下，赋予省级政府适当税政管理权限。加快推进地方资源税改革、开征环境保护税，扩大房地产税试点，通过扩大征税范围、提高税率，调整计税依据，强化征收管理，把其逐步培育成为地方财政潜在税收支柱，来分担和替代部分地方土地财政功能。
另外，体制边门要从发展资本市场入手。在削弱和切割土地财政的来源后，通过发展资本市场，利用公共投资基金方式，发行地方建设债券，鼓励民间集资，以发展资本市场来解决中国城镇化过程中公用事业资金来源问题。
最后，土地资金规范使用。加大对地方土地收入规范使用，规范地方政府须从土地出让净收益中提取规定比例，用于保障房建设、教育投入、水利建设、农业土地开发，来提高土地资金使用效果，让土地资金公共受益。
