房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。
事实上,“买卖不破租赁”原则在很多情况下是被限制适用的。如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》相关规定,如果在抵押权之上设定租赁关系,则其后设定的租赁权对受让人不具有约束力。这样规定的原因在于,无论是法院的查封或当事人的抵押行为,均需在房产部门进行登记,进行物权登记即是一种公示行为,而物权一旦公示即可发生物权变动和对抗第三人的法律效果,故在后取得租赁权的承租人不能以“买卖不破租赁”对抗因在先发生的抵押或查封行为而获益的善意第三人。
此外,作为债权的租赁权,其在某些情况下仍应让位其他具有优先效力的债权。比如破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地作为破产财产,在破产清算时租赁权人不能以“买卖不破租赁”突破相关破产法所规定的优先清偿顺序。
综上所述,如果双方签订房屋租赁合同后,没有去房屋租赁中心办理登记备案,以后一旦发生买卖导致产权变化,不管是买方还是卖方,都可以对抗买卖不破租赁这个原则,承租人也就无法要求新的房东继续出租房屋。房东将其回收,提前解除合同也是可以的。
延伸阅读: