一、 疫情期间不免房租怎么办?
可以协商处理，属于不可抗力导致的可以起诉来进行判决处理，对于主动免租的业主值得尊敬，但不应道德绑架所有业主、相关机构要求全部免租，否则可能损害房屋租赁这一民生行业的良性发展，最终造成租客、业主、行业等多方共损的局面。《民法典》（自2021年1月1日起实施）第590条，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《民法典》第180条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
另外，《最高法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第26条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
二、承租人要求提前退租的怎么认定?
承租人要求提前退租，按照约定承担违约责任。上海市司法局经过初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》。《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”;第五百六十三条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”;第五百九十条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
承租人解除合同不存在法定免责事由，因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第五百六十三条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第五百九十条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。
对于疫情原因导致了无法进行合法的生产经营的，是可以按照上述规定的程序来进行免租处理的，但法律上并没有进行强制，所以在实际的适用过程中，出租人并不会进行免租处理的，相关情况应当按照规定的法律程序来进行办理。
