不动产抵押，依据我国物权法规定，不动产抵押具有特殊性，抵押人不用转移的抵押财产的占有，也可以达到担保的目的，当事双方订立不动产合同时，如果没有特殊规定，合同成立即生效，如果没有办理物权登记，合同同样具有法律效力，不动产抵押应当办理登记。
不动产的价值是比较大的，在双方当事人成立债权债务的时候，是可以要求债务人或者第三人用自己的不动产进行抵押的。如果债务人不履行债务的话，债权人可以实现抵押权。那么，不动产抵押的生效要件有哪些?)
是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普通欢迎。
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同，因此，即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。
抵押合同是抵押权设立的原因，抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果，因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。《物权法》第一百八十七条规定，“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，如果义务人没有履行抵押登记手续，抵押权并没有设立，因此，未办理物权登记的，合同对方不能享有物权的优先受偿权。
《担保法》第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”
《担保法》第42条包括无地上定着物的土地使用权抵押、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押。
综上所述，不动产抵押，依据担保法规定，当事双方办理财产抵押，应当进行抵押物品登记，抵押合同自抵押物品登记起即生效，如果没有办理抵押物品登记手续，抵押权利没有成立，当事人不能享受抵押优先受偿权，抵押合同是抵押权利设立的。
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