房地产泡沫是当前中国经济系统健康发展的最大隐患。房地产泡沫一旦破裂，将会引发系统性经济危机。由于房地产泡沫具有像地震一样很难预测的突发性、巨大破坏性等特性，因此在中国已处于房地产泡沫破裂风险期的背景下，需要高度重视并提前做好应对系统危机发生的预案和对策。
房地产市场出现的诸多征兆需要高度关注
第一，房地产已陷入不相信“狼来了”的群体非理性困境。房地产泡沫破裂之所以很难预测与认识，是因为受到泡沫悖论困扰。所谓泡沫悖论就是房地产市场泡沫越是进入临近破裂的最后阶段，在高房价带来财富快速增长和表面繁荣的效应下，社会越会陷入不相信房地产泡沫会破裂的非理性认识误区。目前中国的房地产正在进入群体非理性阶段。
房地产市场从起步到泡沫形成，要经历三个阶段：第一个阶段是刚性需求带动房地产发展的启动阶段。第二个阶段是投资需求带动刚性需求阶段。在这两种需求拉动作用下，房地产价格快速上升，使社会出现“狼来了”的价格恐慌。第三个阶段是投机需求主导的泡沫阶段。房地产泡沫膨胀到一定程度后，无论出于对既得利益的保护，还是出于未来得到更多收益的期望，社会对房地产泡沫风险会失去警觉，陷入非理性的困境。恰恰是人们不相信“狼来了”之时，狼真的就来了。
目前中国的房地产市场正在进入这样一种非理性时期。1998年停止住房实物分配、启动住房市场化改革以来，中国的房地产市场经历了两个阶段：第一阶段，从1998年到2008年是住房消费需求主导房地产市场发展阶段。第二阶段，从2008年到2013年是投资需求带动刚性需求阶段。房地产价格快速攀升，引发了社会对房地产泡沫的恐惧心理，使许多刚性需求提前入市，投机需求和刚性需求共同成为推动房价上升的因素。
但是进入2013年以后，无论是主流理论界还是政府、无论是因刚性需求购房的人还是因投资需求购房的人，都认为前几年所讲的“狼来了”是个谎言。因为凡是与房地产有关的数据都是利好消息。2013年，北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。国家统计局发布的数据显示，2013年全年70个大中城市的房价，除了一季度同比涨幅低于10%外，从4月份开始，每月同比涨幅均以平均两个百分点的速度上涨。70个大中城市中，价格下降的城市有1个，最高涨幅为20.6%，最低为下降1.8%。面对如此一系列利好数据，在2014年3月12日的广州2014房地产年度论坛上，对房地产市场看好自然成为主论调。
在这一系列代表房地产利好的数字面前，很难用数据证明中国的房地产泡沫濒临破裂。但历史事实比数据更重要。从1929年美国房地产泡沫和股票泡沫破裂到20世纪80年代日本房地产泡沫破裂，以及1989年东南亚房地产泡沫破裂，都是在房地产市场一派繁荣之中，人们不相信“狼来了”的情况下发生的。在日本房地产泡沫破裂之前的1987年1月、1988年1月、1990年6月，被调查者中“持有土地是安心并且有利的”比例分别为：65.2%、66.0%、67.2%。从以上数据可以看出，越是接近泡沫破裂时期，这种安心度比例越是上升。
第二，被投机捆绑的刚性需求力正在耗尽。目前最具争议的是城镇住宅空置率，有的学者讲：“中国有6800万套空置住房，中国住房市场的现状是总量已经过剩。”有的则认为，全国空置房仅1100万套，仍处于合理区间。如果说空置率是一个无法核定的数据，那么争议比较小的是中国住房自有率这个数据，这可以从另一侧面说明中国住房供给总量的现状。目前，农村住房自有率为98%，城市居民住房自有率为85%。此外，还有15%的居民拥有两套住房，中国最富有的5%的人，至少有3至5套住房。此外，不能忽略在建的住房。按照这个数据，可以说目前中国房子的总量可以满足百分之百家庭的需要。针对这个问题，一些学者把中国房地产市场最大刚性需求指向了未来变成城市市民的2.5亿农民工。且不说2.5亿农民工是否都愿意和有能力进城，单从目前的城市高房价看，这属于不负责任的对农民的“忽悠”。目前城市房价已经使城市白领阶层望而生畏，显然更超过农民的承受力。在中国自有住房率已经很高，现有存量刚性需求相对饱和，新刚性需要尚未形成的空档期，单纯靠投资需求支撑的房地产将会无法持续下去。
第三，政府已陷入债务困境之中，房地产最大推动力将会大幅度衰减。国家审计署发布的2013年第32号公告《全国政府性债务审计结果》显示，截至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务206988.65亿元，其中地方负有偿还责任的债务108859.17亿元。2014年、2015年将是政府还款集中期，资金需求密集，而未来3年之内也是房地产泡沫濒临破裂的高风险期。地方政府之所以有抑制不住的负债投资的冲动，根源于两大原因：一是外部的体制因素，缺乏刚性约束的金融融资体制和政府负债的管理体制。二是内部的原因，房地产催发形成的土地财政收益驱动。许多地方依靠的土地出让金收入要占预算外收入的60%以上。从2003年到2012年，土地转让金与地方本级财政收入的比例平均为50%。土地成为名副其实的“第二财政”。政府不仅是房地产市场最大推手，而且也是房地产最大的受益者。全国工商联曾有统计调查显示，整个房价当中有61%是被政府拿走了，其中包括地价与极高的税费。根据官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得的收入为47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。一方面是政府高额负债，另一方面是可供政府拍卖的土地资源越来越少。政府作为房地产最大推动力的这只手，其推力大减，房地产市场就会骤然降温。
第四，房地产对居民财富抽吸的黑洞效应，已经到了无财富可吸的地步。目前卷入中国房地产这场游戏的，不仅仅是地方政府、房地产商和银行，还有一个庞大的居民群。中国几千年传统的农耕居住文化，使中国居民对土地和房产具有西方发达国家所没有的偏好需求。中国农民打工挣到第一笔钱，首选的投资是在农村盖房子。在城市也是如此，无论是刚毕业的大学生抑或是刚到城市工作的人，大家不约而同地认为，在一个城市工作，必须有自己的房子。为了实现这个目标，基本上是举父母和亲戚的所有财力来解决。中国传统文化决定了对购房的偏好，给中国房地产市场需求提供了动力。有关统计表明，西方发达国家自有住房率比较低，最低的只有30%，多数在40%至60%之间，超过60%的主要有英国和美国，分别为67%和64%。而如前文所述，目前中国城乡居民自有住房率都远高于西方。安联集团发布的《2011年全球财富报告》显示，中国富裕人群的房产占其总资产比重为72%。由于大量中下层居民是在房价出现高位后进入的，他们大部分是负债买房，房地产占其总资产的比重更高，甚至是负债资产。这些数据说明，目前中国居民财富总量中约有80%集中在房地产上。目前房地产对一般居民财富的抽吸效应，已经到了无财富可吸的地步。在居民财富80%被房地产捆绑的情况下，房地产泡沫一旦破裂，将会使城市80%以上居民的财富严重缩水，将会使大批的中产阶层陷入入不敷出的负债生活，其中还有一部分被城市化的农民。
第五，与房地产相关联的制造业出现了产能过剩。截至2012年底，我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等产业的产能利用率分别仅为72%、73.7%、71.9%、73.1%，明显低于国际通常水平。从2013年底开始，治理产能过剩成为中央推进产业结构调整的重要工作之一。从经济系统产业关联看，这些过剩产业恰恰是与房地产发展关联度密切的产业。这些与房地产关联的下游产业，它们的过剩恰恰是房地产投资过剩在下游的表现。正是由于房地产快速发展，形成了对这些下游产业的强大需求，才导致其盲目扩张。这些产业的产能过剩不仅仅是房地产投资过剩的前兆，更需要我们警觉的是，房地产泡沫一旦破裂，与此关联的已经产能过剩的产业，将面临着更加过剩的危机。
房地产泡沫破裂将会引发严重的系统性危机，需要勇气应对
历史教训值得汲取，不要被表面繁荣所迷惑。房地产对整个经济有其他产业所没有的强拉动效应，由此也决定了房地产泡沫一旦破裂，给经济系统带来的风险也是巨大的。近代以来发生的一次又一次重大经济危机的教训一再证明，房地产泡沫一旦破裂，对经济系统的破坏是致命的。1926年美国佛罗里达房地产泡沫破裂，间接引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。2008年发生在美国的次贷危机，也是由美国房地产泡沫引发。20世纪80年代日本的经济危机，也是由于房地产“泡沫”破裂，重创了日本金融业，从此使日本陷入长达十年的经济萧条期。自1997年7月起，爆发了一场始于泰国、后迅速扩散到整个东南亚并波及全世界的东南亚金融危机，其背后也是与房地产泡沫破裂联系在一起的系统危机。
我们不能以一般产品过剩的标准，来判断房地产过剩。房地产往往以虚假繁荣掩盖其过剩，使我们忽视它的危害性。房地产泡沫一旦破裂，将导致房地产价格直线式下降，像雪崩一样给经济带来严重的损失。1923～1926年间，美国佛罗里达的房地产出现泡沫，地价在1923年到1925年的3年间，上涨了5倍。到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破裂后，也数倍下降。20世纪80年代日本房价在创下天价后，下跌70%左右；中国香港1998年房地产泡沫破裂后，连续下跌6年，下跌65%左右；1998年泰国房价曾跌掉3/4；中国台湾曾下跌50%以上。2008年美国房地产崩溃，纽约房地产下跌了35%～50%，洛杉矶、旧金山房地产下跌了50%～60%，美国其他地区房地产下跌了65%以上。
以勇气面对危机，相信天下没有免费午餐的经济定律。应对房地产泡沫破裂危机，最大的难题不是找对策，而是不相信这样的危机会发生。美国著名经济学家加尔布雷思撰写的《1929年大崩盘》，通过对1929年美国经济危机的研究，深刻揭示出泡沫经济导致社会非理性认识的问题。加尔布雷思讲到，当一个社会陷入非理性的困境中，最难的不是预测灾难发生的本身，而是具备在“在一片大好形势的时候，预测灾难需要的勇气”。
目前的中国，就处在这样一种是否具有这样的勇气理性面对房地产泡沫的挑战中。无论经济学家找出多少局部数据，说明中国房地产泡沫不会破裂，我们不要忘记经济学的最基本定律：天下没有免费的午餐。泡沫经济，就是经济增长中出现了一部分人可以免费获得财富的现象。维系市场经济健康发展的基本定律是等价交换。泡沫经济意味着，财富生产在一种不等价交换的投机机制中进行。房地产泡沫就像一个健康身体上长出了一个只吸收营养、却不为身体工作的赘瘤一样。市场经济要维系自身的健康和均衡，必须通过泡沫破裂的危机进行自我矫正和修复。加尔布雷思教授把这称为铁的定律。他在谈到美国1929年大危机时讲，“这是铁的代偿定律，20世纪20年代经历了10年的好时光，20世纪30年代必将经历10年坏光景”。从2002年开始新一轮经济增长以来，我们已经过了10多年的好时光。我们必须有勇气接受这个铁的定律：不是被动，而是要主动做好为免费的投机财富“埋单”的准备。
房地产泡沫背后的经济系统“高烧病”，需要中医智慧来诊断
中国经济系统最大病症：体力过度透支的“高烧病”。从系统辩证的中医式思维看中国的房地产泡沫，可以发现房地产泡沫就像一个长在生命体上的赘瘤一样，是生命机能失调的结果，不是生命系统出问题的根源。中国房地产泡沫的形成除了市场机制决定的一般因素之外，其最重要的因素是在政府对社会资源的过度配置下，导致的中国经济系统的“高烧病”。自2002年以来，拉动中国经济增长的房地产业、重化工产业、城镇化等，均属于对政府配置资源依赖度很高的产业。这些产业的特性与中国特有的强政府相结合，促成2002年以来的新一轮经济增长。
自2009年以来，土地财政收益形成的内驱动力，GDP主义导向的绩效考核形成的外部驱动力，城镇化的快速发展，与中国非常看重买房置地的传统文化力量相结合，使中国的房地产泡沫具有西方发达国家没有的特性。
在政府过度干预下，经济系统的“高烧病”是当今中国经济系统最大的病症。从2009年以来，在中国经济内在增长动力开始衰减的背景下，中央启动的4万亿投资所诱发和激活的政府投资的冲动，从此使中国经济越来越走向了政府投资拉动的畸形增长。脱离市场配置资源轨道的政府主导的经济增长，陷入这样一种恶性循环之中：地方政府借中央的城镇化战略东风，通过政府负债的方式进行城镇化扩张。城镇化扩张带动房地产发展，又形成对高污染、高能耗的重化工产业膨胀的动力。城镇化、房地产与重化工业均属于资本密集型产业，这些产业的发展带动了投资的不断膨胀。在这样一个不断循环的过程中，拉动经济增长的引擎力越来越偏离市场，政府配置资源的力量不断膨胀。这样一种动力畸形的经济增长，成为一种“体力透支”的增长，即透支环境、透支能源、透支未来的增长，使整个中国经济处在一种超出体力支撑的“高烧病”之中。
当今中国经济的系统危机，与1929年的美国经济危机有一个根本的不同：美国1929年的经济危机，是在古典市场理论的指导下，政府过度无为导致市场自身调节失灵的危机，所以危机之后美国走向了政府干预经济的改革道路。而今天中国经济的问题，恰恰是政府过度干预导致市场配置资源的失灵。当前中国经济的“高烧症”，是具有中国式特征的病症，需要中国式方式来诊治。
中国经济“高烧病”的根源是“心火过旺”。中国经济“高烧病”的主要根源，不在市场，而在政府。而政府的“高烧病“，虽然有制度的原因，但首先是精神层面的心火过旺症。
心火病的第一症状：自我膨胀的狂妄症。2002年以来，重化工产业、城镇化发展、招商引资、房地产等产业发展，诱致政府在经济增长方面的作用快速膨胀，政府所支配的经济发展资源快速增加，使当今的政府患上了一种严重自我膨胀的“高烧病”。最近几年，各地政府在经济发展中所使用的口号，体现出对市场和经济规律的极度忽视。许多地方领导在讲话中使用了与“大跃进”时期相似的口号，如“大干快干几十天，迎接某某检查／验收”等；几乎在所有地方政府招商引资的口号中，均使用了“做大做强”的口号；在许多地方政府关于城镇化规划和经济增长总量的描述中，均使用了“五年再造一个城市”、“再造一个某某省或市”等口号。在增长速度的描述上，许多地方提出了“超常规发展”、“跨越式发展”、“弯道超车”、“三年初见成效，五年大见成效”等口号；其实这些已经不仅仅是口号，而是变成了许多地方政府雄心勃勃落地的施政战略和对策，变成了人定胜天的“劈山造城”、“填海造城”的壮举。
心火病的第二症状：恶性竞争诱发的增长强迫症。既然政府在中国经济发展中如此重要，政府又提出如此雄心勃勃的“大跃进”式发展目标，为了最大限度发挥政府在经济增长中的作用，由此形成了蔓延全国的、自上而下的以GDP考核论英雄的政府之间的恶性竞争。在大力推进市场经济的中国，出现了一个怪现象，这就是在一整套定量指标绩效考核的体制下，政府之间的竞争强度比市场竞争强度还要大。上级政府把下级政府视为生产GDP、生产税收的一个车间来管理。上级政府下达一系列经济增长的考核指标，精细和严格到月排队、季观摩、年奖罚的程度。在巨大考核指标的压力下，下级政府又把考核指标分解到各个部门，由此形成了全机关招商、不惜代价为招商而招商的情况。在这种自上而下的经济增长指标考核压力下，各级地方政府变成了参与市场竞争的主体，变成了比企业愿望还强烈的追求自身利益最大化的经济人，变成了一个凌驾于所辖区域之上的最大的集团企业。
心火病的第三个症状：目标迷失的资本崇拜症。传统社会主义经济理论把资本看成是社会主义的对立物。改革开放以来，我们在接受市场经济的同时，也非常宽容地接受了资本。资本作为财富增值的工具，只要利用得好，就和市场一样，完全可以为社会主义经济建设服务。但是就像市场经济可以失灵一样，资本为社会主义服务的功能也会失灵。市场失灵通过市场本身无法解决，必须通过政府调控来矫正。资本失灵的矫正也是如此。然而，当代中国经济发展遇到的最大问题是，严重经济人化、资本化的政府，不仅不能承担起矫正资本失灵的角色，反而陷入资本崇拜的困境中。即使在西方资本主义国家，资本也不是无约束的发展，西方国家为了抑制资本失灵给经济社会带来的弊端，有一整套遏制大资本垄断、限制资本侵蚀社会公正与公平、防止破坏环境的法律以及限制政府介入资本经营的法规。按照社会主义市场经济本质的逻辑，中国应比西方资本主义国家有更加严格的对资本限制的法律体系。现实恰恰相反，资本在社会主义的中国得到比资本主义的西方国家更加高的待遇。如果说在价值和道德缺失的当代中国，青少年陷入到对明星、物质主义、消费主义的崇拜中，那么，我们政府则患有另一种心病，这就是在过度追求GDP中，陷入目标迷失的资本崇拜症。
在计划经济时期，我们没有给予资本应有的地位和功能是错误的，但是在今天，我们把资本推到神的位置也是错误的。目前政府对待资本的行为是扭曲的：政府喜欢大资本，不喜欢民间小资本；喜欢外资，不喜欢民资。对资本的关爱和服务超过了对人民的关爱和服务，甚至为了吸引资本投资而牺牲环境、牺牲群众的利益。面对资本越来越超出其应有位置的状况，中国社会出现了另一个怪现象：社会失语、理论失语、主义失语。
治疗心火过旺症需要理性的自信，正确认识危机会把中国带到哪里去
从经济演化的长周期规律看，危机是中国经济社会转型升级的必经阶段。就像一年四季的循环，不经过冬天无法开始新一年一样。在认识中国房地产泡沫破裂风险与经济系统危机上，需要一种基于生命演化规律的新思维。不要把经济系统看成一个机械系统，只要有足够能量供给，这个机械系统就可以不受四季循环的约束不停地运转下去。按照这种机械化思维无法知道系统危机会把中国带到哪里去，但从生命演化周期规律看，就可以科学地认识到房地产泡沫危机将会把中国带到哪里去。
张孝德
国家行政学院经济学部副主任、教授、博导，国家行政学院生态文明研究中心主任、中国乡村文明研究中心主任。研究方向为宏观经济与区域经济、生态文明与生态经济。主要著作有《文明的轮回——生态文明新时代与中国文明复兴》、《知识人与知识中国》、《模式经济学新探》、《经济学范式革命与中国模式解读》等。
