一、引言
房地产业在21世纪以来已然成为我国国民经济的支柱产业，房地产市场的发展一方面在我国城市建设、人们居住环境的改善、地方经济的发展方面发挥了不可忽视的作用，另一方面其不健康的发展状态也对我国经济产生了负面影响，如近年来我国大部分城市房价的持续上涨，特别是个别大中城市，其房价远远超出人们的支付能力，这都充分反映了一些城市房地产市场发展的不合理现状。房地产市场的发展不仅关系到我国宏观经济的运行，也关系到人们的切身利益。鉴于我国城市行政层级划分的特殊背景，从城市不同的行政层级来考察房地产市场发展状况显得非常的有必要。
房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)是国际上常用来衡量一国房地产市场发展状况与房地产泡沫程度的重要指标，它不仅能提供房地产市场的总体绩效的信息，还能对房地产市场的运作情况及政策效果做出及时的反映，国际上认为房价收入比为4～6时是合理的。引入房价收入比指标，进而对我国不同行政层级城市的房价收入比做出测量，分析不同行政层级城市房价收入比在纵向上和横向上的差异，可以在一定程度上得出我国不同行政层级城市的房地产市场健康发展的情况。但是，考虑到我国城市划分的特殊背景，在用房价收入比这个国际通用的指标分析城市房价时，要区别对待，不同的行政层级城市房价收入比的合理区间是不一样的。
二、文献综述
学者们对房价收入比的研究主要是它的应用，并且集中在以下几个方面。
房价收入比作为衡量城镇居民住宅支付能力的指标：我国学者栾贵勤等(2011)首先对上海市居民的实际购买力进行分析计算，并以此来确定上海市房价收入比的合理范围，然后测算出上海城市居民的现实房价收入比，得出，上海市民有能力支付当期的房地产价格；此外，吴刚(2009)，解海、洪涛等(2013)，王丽艳、王振坡(2007)等学者均用房价收入比指标对中国部分城市或单个城市居民的住房支付能力进行评判。
房价收入比的合理区间范围的研究：如世界银行中国局首席经济师黑马.恩德(1992)认为房价收入比例在3～6时是比较合理的，房地产市场在此区间内运行是比较平稳和健康的；John Weicher(1977)是较早使用房价收入比的学者，他计算了美国1949—1975年的新住房的房价收入比；郭谦(2013)用房价收入比等多个指标对北京市2010年房地产泡沫情况做研究，得出北京市房地产市场存在泡沫；丁祖昱(2013)运用位序—规模分析法对我国287个地级市2006-2010年房价收入比进行计量分析，并将这些城市划分为一线、二线、三线、四线、资源型城市五种类型后分析其不同类型间的房价收入比差异；张占录(2012)对我国70个大中城市房价情况进行研究，认为我国大部分城市房价收入比已严重偏离4～6的合理区间，特别是北京等大型城市的房价泡沫化严重。
综合以上对房价收入比的研究我们可以看出，学者们在用房价收入比指标时较关注它在衡量城市居民的购房能力以及它在研究城市房地产泡沫与房地产市场健康发展状况方面。在对城市房地产泡沫与房地产市场健康发展情况的研究中，部分国内学者考虑到了城市差异，但是他们只是将所研究城市依据地理区位或经济地位进行划分从而来进行区别化的研究，并没有学者从我国特殊的城市行政层级背景来考察这一指标的应用。我们的创新在于考虑了我国城市行政差异的特殊背景，分析不同行政层级城市房价收入比在横向上及纵向上的差异，提出在用房价收入比分析城市房地产市场时要依据城市所处的行政层级进行区别对待，不同的行政层级城市的房价收入比的合理区间是不一样的。
本部分主要从以下三个方面进行分析。
(一)我国35个大中城市行政层级划分
我们选择在经济上及政治上具有代表性意义的我国35个大中城市作为研究对象。依据《中国统计年鉴》及《中国城市统计年鉴》，我们将所选取的35个大中城市依据其行政层级分为三类：第一类为直辖市，有4个，分别是北京、上海、天津、重庆；第二类为副省级城市及计划单列市，有15个，分别是大连、青岛、宁波、厦门、深圳、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、济南、广州、武汉、成都、西安；第三类为地级省会城市，有16个，分别是石家庄、福州、海口、太原、呼和浩特、合肥、南昌、郑州、长沙、贵阳、昆明、兰州、西宁、银川、南宁、乌鲁木齐(见表1)。
在国际上房价收入比有不同的定义：世界银行(2002)将房价收入比定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比；联合国对房价收入比的定义为居住单元的中等自由市场价格与中等家庭收入之比值。由此，依据以上定义，可以得出房价收入比的基本公式为：
根据这个公式，我们可以选择相对应的影响房价收入比各参量的计算指标。但是，由于我国房屋面积的计算方式同欧美国家不相同，处于转型期的收入统计也有较大的不确定性，因此，在选择各参量指标时就要依据我国的实际情况做出恰当的调整。
我国在住宅价格与收入的统计中并没有“中等价格”与“中等家庭收入”等资料，国内学者通常使用平均数来替代，国内学者张清勇(2011)在比较了房价收入比理想算法与次优算法后得出，兼顾数据可得性与计算结果准确性，直接用平均数来计算中国房价收入比是适合中国的。由此，我们对房价收入比的公式进行调整：
房价收入比=一套房平均价格/家庭平均年收入=住宅均价×人均居住面积×家庭人口/人均可支配收入×家庭人口=住宅均价×人均居住面积/人均可支配收入
即房价收入比为城镇房屋的平均价格与人均住宅面积的乘积与城镇居民人均可支配收入的比。
通过以上对35个大中城市行政层级的划分与房价收入比指标的分析，我们选取我国35个大中城市2000 —2011年住宅平均价格、人均居住面积、人均可支配收入数据分别计算各城市房价收入比(见表2)。
国际上普遍认为的房价收入比在4～6为合理范围，超出这一合理区间则认为房价过高，可能存在房地产泡沫，如果依据此标准进行计算，则我国35大中城市中除了个别城市外，在2011年后均出现房地产泡沫，房地产市场都处于不健康的发展状态，这显然不符合我国房地产市场实际情况。我国房地产市场存在一定的特殊性，一方面是因为我国人口多从而导致的住宅需求量大以及国人受传统置业观念的影响，房价收入比普遍较高；另一方面，我国城市行政层级不同，所获取的资源及经济条件不同从而使得城市发展水平不同，不同行政层级间城市发展水平差异较大，国际认定的统一的衡量房地产泡沫的房价收入比标准并不完全适用于我国所有行政层级城市，需要对不同行政层级城市房价收入比进行具体和针对性的分析。
表1 35个大中城市行政层级划分
第一，直辖市的房价收入比范围要适当的放宽。直辖市在我国城市行政层级中处于高位，政策上的优惠和自身优越的发展条件使得其经济发展水平位于城市前列。独特的资源优势吸引了大量的高端消费群体，对房价拉升的程度要高于收入增加的程度，居高的房价收入比是必然的结果，但较高的收入水平使得这些城市居民住宅价格承受能力也高于其他城市，因此，统一的国际标准并不完全适用于这一类型城市，因此要适当放宽标准，提升泡沫的度量上限。
第二，副省级城市及计划单列市的房价收入比标准要进行调整。由数据显示，15个副省级城市在2011年后只有济南的房价收入比在国际认定的合理范围内，但也有超出的趋势，这与我国副省级城市及计划单列市的实际情况有较大的出入。副省级城市及计划单列市中除广州、深圳、宁波、大连、杭州5城市房价过高，有泡沫趋势外，其他城市的房价虽然有所上升，但并没显示出泡沫化的现象，因此，针对这一行政层级的城市，国际上的标准要进行调整。
第三，地级省会城市的房价收入比标准不适用。地级省会城市中除了海口和福州处于沿海地区，房价炒作严重，房地产市场发展较快外，其他城市的房地产市场发展起步较晚，发展水平较低，基本处于起步阶段。如按国际标准，这一层级的大部分城市也已存在房地产泡沫，这与实际情况出入较大。因此，房价收入比在衡量这一层级城市房地产泡沫程度与房地产健康发展情况时并不适用。
四、结论与建议
综合以上对我国不同行政层级城市房价收入比的分析我们得出如下结论：一是以往学者用房价收入比研究城市房地产发展时并未考虑到城市的行政层级。不同的行政层级城市经济发展水平不同，资源优势也不同，这些都影响到了房地产市场的发展，房价收入比在度量城市房地产泡沫，房地产市场健康发展程度时要将城市的行政层级因素考虑在内。二是城市的行政层级不同，其所拥有的优势不同，经济实力也有较大的差异，国际上统一的房价收入比并不适用于所有行政层级城市。
因此，我们认为国际上统一的房价收入比指标并不是一个完全可行的衡量城市房地产泡沫与房地产市场健康发展与否的度量指标，我们在应用这一指标时要依据我国城市不同的行政层级进行适当的调整，行政层级高的城市的房价收入比指标要适当的放宽，提高上限；行政级别较低的城市房价收入比指标也要依据实际情况进行适当的调整。此外，在必要时还要运用其他指标进行综合分析。
参考文献：
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