近日 《上海市城市总体规划(2016-2040)》向社会公示，规划提到上海市计划到2040年人口控制在2500万左右。鉴于近期上海及全国多地地王频出，不少经济学家认为房价、地价高，主要是供求关系造成的。于是对人口规划不升反降表示不解，主张增加住宅用地供应缓解供需矛盾，并指出城市的规模效益还应继续释放。
大趋势上讲，上海十余年来常住人口增加了且增幅不小，住房需求自然也增加了。每次房价飙升或地王诞生，总有言论批评土地用途管制和住宅用地供应。其逻辑看上去非常明晰——房价高证明短缺，市场上供应增加促使住宅价格降低……其他的论证都是多余的。
然而，事实真是如此吗?
被误解的短缺与合理的存量
据北京、上海两市统计局的数据，2014年末，北京市国有土地上的住宅总面积已达47610万平方米，上海市达61294万平方米。2003年时，上海市的这一数据仅为30560万平方米，大致相当于如今的一半，北京也大抵如此。同期，北京市和上海市的常住人口，仅仅增加了约三分之一。住宅约一倍的增幅高于三分之一的人口增幅。遗憾的是，房市供应需关系的改善的同时，房价却不降反升——十年来京沪两地房价飙升了近10倍，深圳和杭州等一线城市的情况也大抵如此。于是我们可以得出结论，试图通过增加住房供应缓解房价的方法并不可靠。
我指出了住宅供应大于人口增幅的事实，或许还有专家不服，认为这两个城市的住宅本身还是短缺的，从而推高房价。下边，我再通过数据告诉大家，上海和北京这些大城市房子的面积存量是合理的。
新中国建立以来，有各种法规体系的建设与更新，这其中也包括住房和城乡建设部2010年底发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》，该标准为国家标准，自2012年1月1日起实施。其中很多条为强制性条文。其中第4.3.1条要求，编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合规划建设用地结构的规定，规定要求人均居住用地为20～32平方米。
根据当地统计局的数据，北京和上海2014年底常住人口分别为2152万人和2426万人，如果用前述当年的国有土地上的住宅总面积除以人口数据，可以分别得出人均18.95平方米和25.18平方米。这意味着两个城市的所有人，包括本地农村人和外来无房流动人口都放弃他们自己的住宅，都住进合法的北京或上海的住宅里，住得也不算小了。如果北京和上海只算户籍人口，另外，假设农村人和城市户籍人口都住进城市里的住宅，非户籍房主放弃住房，北京和上海的人均住宅面积分别为37.1平方米和42.6平方米。
两种算法，京津两地的人均住房面积都不少，甚至远超国家规定的标准。于是可以得出结论，京沪等地的高房价，原因非供应不足，而是贫富不均导致的占有不均。
想象的刚需与住宅的异化
谈到增加住宅用地，人们都会想起“刚需”一词。“刚需”意味着有些人群客观上需求，不得不买。但公众一旦遭遇高房价，刚性需求就会变成弹性需求。
房子的异化。除了教育资源丰富的北京市，各城市也都存在教育资源相对丰富的片区。目前义务教育阶段的学区制度，虽是一个相对公平地安排教育资源的方法，但仍然加剧了房地产市场的畸形。住房在居住功能之外，被赋予了受教育权和考试升学优惠的福利资格。很多高考大省的家庭一度可以通过购买天津市价格不菲的房子获取“蓝印户口”，从而让家庭中的高中生和天津本地学生一同参加考试和升学，从而“改变命运”。
另外，近年来经济萎靡不振，投资市场环境差，买房渐渐往往成为投资手段之一。北京和上海的收入差不多，支撑一些中产阶级最初勒紧裤腰带购房的，并非他们的收入和收入增长的预期，而是有冒险性质的投资需求。从“供给侧”看，住宅市场的异化就更明显了，能带动土地收入、各环节税收、多种原材料和劳动力需求，正因为如此，各种金融“杠杆”加进来催生了市场的疯狂。
总之，受过高等教育的青年精英越来越多，但买得起房的越来越少，而买得起房的社会上层和土豪并不少。这意味着，人们可能对各种资源集聚的大城市住房的需求没有边界，住宅供应只是土豪的消费品，无助于解决“刚需”。居住相比购房是真正的“刚需”，但实际的买得起房的购房者越来越大比例的偏离居住目的。所谓空置率，即使如此，这也就解释了前面为什么人均住房面积不少却感觉短缺。目前看，即便增加住房供应，房价降低幅度恐怕也有限，通常认为的“刚需”人群仍然买不起房子。
上海还不够大?不够密?
即便住宅供应不能解决房价和中产居住的问题，仍然会有经济学家指出自由的市场不应该被束缚。由于人们普遍有被大城市病困扰的经历，专家们还会习惯性强调人口密度和交通堵塞没有必然的相关性等。为了论证特大城市的合理性，专家们还会指出，世界本来就是不均衡的。下面以上海大学陆铭教授提供的案例和数据为基础进行探讨：
陆铭教授提到纽约市占美国人口2.7%。潜台词是，按这个比例，上海的人口大概还可以增加一半，起码3500万以上。我要提醒是，美国总人口才3.19亿，中国13.68亿，基数差距太大。美国的2.7%听着很玄乎，其实纽约就才800多万人，换算在具体空间上，比现在上海的密度还差不少。纽约中心城区的人口密度大概是每平方公里是1万人多一点儿，而包括中心城区在内的整个大都市区的密度是每平方公里是不超过2千人。上海是多少呢?2014年底，包括郊区在内的每平方公里有3826人，密度是纽约的2倍。并且上海的人口分布比纽约更不均衡，黄浦区、静安区、虹口区都是每平方公里2万多人，闸北区28999人，徐汇区和普陀区2万多人。也就是说，上海市中心城区的人口密度已经是纽约中心城区的3倍了。
陆铭教授还提到东京都，人口占全日本10.3%。乍听比例不小，其实也就1300万人，他们中心城区人口密度，仍仅达上海市中心城区的一半。东京其实上海辖区的人口密度大一倍，但东京人口分布更加均衡，中心城区大概是郊区的三、四倍，而上海中心城区的人口密度是周边郊区的10倍左右。
可以说，上海地区只要不跟印度孟买和巴西圣保罗等规划失控的发展中国家城市比，基本就是规模最大了。而且中心城区密度之高，纽约东京已经望尘莫及，而不是人们习惯性以为的，纽约和东京是上海的标杆的明天。
城市成长史与调控正当性
总有经济学家愿意强调自然集聚，好像特大城市就是美丽的“天足”，不该被束缚一样。其实各直辖市以及很多省会城市的发展都有其特殊的地理、历史、市场等因素。基于此，希望专家们主张市场自由的时候不要太理直气壮;调整城市规模和功能，也该回望历史找思路。
扭转区域间资源的逆向配置。如今的城市规模、福利和包袱，有自然和地理的原因，也有政府安排的结果。于是，解决城市病，适当的人为干预的减法既合理也正当。一方面可以迁出与城市发展定位不符的产业;二是可以控制公共资源的投入。举例来说，假如停止来自中央财政支出的给特大城市的创新创业补贴，把优惠转移到周边和内地省份，或许也是值得考虑的控人办法。
除了地区间的配置，还有一个城市内各种人群的资源配置。比如包括住房和医疗在内的各种社会保障的福利，基本都是地位越高，福利越好的人群越有机会获得，获得更多。真正缺乏保障的人群，除了有限的疫苗，福利非常有限。通过政策调节人口确实是一种选择，但应该兼顾各阶层的合理配置。比如减少对公务人员为目标主体的限价房和廉租房的安排。这样人才就会更均匀流动。廉租房应该适当安排给底层的服务业人员，他们既是城市有效运行的必须，也是降低社会运行成本的需要。
土地用途的转变会带来巨大幅度的升值，本质是权利和利益，不能单纯增加上海等东部沿海发达地区的指标，而抑制中西部地区的土地转用指标。我不否认上海和京津冀发展可以有更多的建设用地供应。但指标的增加要建立在制度统一公平的安排基础上。
对于当前的争论，我认为要克服简单粗暴导致的反调控“政治正确”，以为反调控都是符合公共利益的。同时要警惕民粹主义和资本逐利背景下，住宅市场饱和基础上的过剩生产，导致城市宜居程度降低。倘若城市因为住宅过剩供应被“建废了”，房价可能的确能降下来不少，但这应该不是专家和市民乐于见到的结果。应该促进人才、资本以及各种生产要素的自由流动，流动促进均衡，城市才会更健康。
