难产的不动产登记条例终于与公众见面。8月15日，国务院法制办公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）。其中规定，中国实行不动产统一登记制度，实行登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
关于“统一登记机构”，根据《征求意见稿》，“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。”今年1月，中央编办公布的《关于整合不动产登记职责的通知》明确，将在国土部地籍管理司加挂“不动产登记局”牌子，指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记。
而在地方，《征求意见稿》明确，“县级以上地方政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。”但在县市一级，“统一登记机构”存在诸多难点，清华大学法学院副教授程啸介绍，例如，房屋登记责任原隶属于各地房地产交易中心，是处级单位，工作量较大。但土地登记责任原由国土局下属科室负责，属科级，工作量较小，人手也少。两者如何合并，在操作层面有难度。
对此，中国社科院农村所研究员王小映对财新记者表示，实际操作中，有必要建立具体登记执行机构。此次未明确地方上由哪个部门负责，可能是考虑到各地情况不同，因此采取相对灵
活的办法。但他建议，可自上而下成立直属于政府的独立机构，关键是要建立“可持续的稳定的登记体系”。
关于“统一信息平台”，《征求意见稿》规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门，建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应纳入该统一平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
并且，有关信息与住房、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应实时互通共享。国土、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门，应加强不动产登记有关信息互通共享。权利人、利害关系人可依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
对于“以人查房”，程啸表示，《征求意见稿》并未指明统一登记后如何保护个人及企业的财产安全。目前，关于不动产产权的查询复制规定，还是依照《物权法》的表述。
王小映认为，由于制定详细的登记条例有一定难度，目前的《征求意见稿》“还很粗略”，“条目很少，很多方面没有涉及，还需配套专门的登记办法”。
王小映表示，“四统一”难度很大。就登记机构而言，在县以下建立统一的登记机构和队伍，并非短期可以完成。对于登记依据，则需由全国人大修改相关法律。建立统一的信息平台涉及许多技术性问题。因此，“四统一”中的每一件都非易事。
统一登记的难度还在于，“长期以来的分割登记早已形成路径依赖”。现行制度下，不同类型的不动产权利的登记基础和进度不一样。比如，建设用地的登记技术规程完善，而承包地没有按技术规程来实地测量，不够准确和规范。
并且，确权的难易程度不一样。房屋物理形态清晰，较易辨认，但土地在物理上不易确定界限。承包地则更复杂，涉及邻里划界，甚至可能还须全村认可。不同不动产类型对精度等标准的要求也不一样，因此不同类型要统一登记难度颇大。
此外，不同类型权利的登记簿的生成和编排有很大差别，也使得统一登记相当困难。比如，承包地发证登记编程方法是以人为主，不是按承包地的空间分布来排序，一户所有的承包地都编在一起，是一户一证，而不是一宗地一证。但在城市里，是按物来编程发证，一处不动产一个证，一权一证，按空间分布来编排顺序。
依照《征求意见稿》规定办理登记的不动产权利类型有：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权及法律规定需要登记的其他不动产权利。
不过，例外情况是，《征求意见稿》附则提出，“不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。”此前，2014年1月中央编办下发的《关于整合不动产登记职责的通知》提出，农村土地承包经营权纳入统一登记有五年过渡期，5年后，其登记职责才会由农业部移交至国土部。
对此，王小映表示，农用地确权登记比较复杂，涉及面广，且一直由农业系统负责，鉴于当前登记确权正在进行，设定过渡期应是稳妥之举。
所谓不动产登记，主要目的是对不动产上的各种物权进行登记，将不动产的自然状况（如坐落、四至、面积、层数等）及其上存在的各种物权记载在不动产登记簿上，并向外界公示。不动产的物权产生、变更和消灭，以记载于不动产登记簿为生效要件。因此，不动产登记制度能够维护不动产交易安全、提高交易效率、保护权利人权益。
