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提问：房姐好，近期我看中立水桥南一套房子，上周天和业主签约，价格490万，结果业主这周要求解约。解约原因是，他买了1楼新房，签完合同后，业主告诉他将来可能加装电梯，他认为会被影响，与他的业主解约。回过头他又不想卖我这个房子，也提出和我解约。我们支付给业主10万定金，且合同约定不交房的构成根本违约，违约金为房屋总价款20%。业主目前不想付违约金，认为我刚签约没几天，没损失。我们毫无过错，认为他很无理，请问房姐对此情况的处理有没有好的建议？
回答：这种情况能拿到双倍定金是合理的，如果他强行违约，走法律途径也拿不到20%的赔偿，会按你的实际损失来衡量， 而且流程也没有走到网签后，也无法要求强行配合过户。
提问：房姐老师，15年底购入了有一套六铺炕的学区老破小，现在还没有满五唯一，现在也不太好出。 因为你的建议，想年底前抓紧买一套，但是凑不到什么钱，自己大概有40多万，公积金20多，父母还能出80左右，这个情况下怎么操作进行？ 谢谢！
回答：没有满五唯一不是决定问题，目前处于高价位+学区，是考虑裂变的主要因素。 满二基本可以考虑出售/ 六铺炕的房本可以发我们看一下，评估是否可以抵押，再看你们的征信流水沟通贷款的情况。 40+20+80=140，这样只能买上车盘不划算。 六铺炕如果可以抵押，可能有400-600现金。 如果出售，估计500或者1000往上了。 其实现金非常充足，可以好好规划一遍。
提问：房姐好，如果用全款再抵押的话对于注册公司的期限是否有相应的要求，另外贷款的期限最长可以到20年吗？
回答：抵押贷的要求，是各个银行产品的要求。 有的产品可以接受新公司，有的必须老公司，此外还有诸多配套要求。 取决于你的资质和房产，可以做哪些产品。 最长等额本息20年，先息后本3年，先息后本更长的，有额外条件。
提问：房姐，月坛北街，学区房，2000年房子，南北双通透，两室一厅，100平，双阳台，次顶层，无电梯，单价11万+。 总价1200。算笋盘吗，准备卖两套，买入这一套，值得入吗
回答：市场价，不值得 月坛北街流通性最好的面积段在55平以内 100平的2居不合适，建议重新淘一淘小2居 能用上学票就行，不要期待居住环境
提问：房姐好，请教一下： 1.网上app等售房平台上不少二手房房源户型及价格方面都还不错，也有很多人去看房，但房子一直未卖掉，您估计真实原因是什么？ 2.网上app上报出的二手房源价格，在计算首付款金额时，评估价默认乘以0.95，是指通常情况下，可以砍价到95折吗？或者说，银行能够贷款的基数一般都是成交价的95折？ 感谢您
回答：户型价格并不被市场认可，或者是药单，一般人操作不了 评估和真实成交没直接关系，银行贷款是按评估价算，一些盘是可以做高的，就是传统的gpgd
提问：房姐好： 目前西城五路通一居+卧龙小区四居。因为孩子上学，爱人想把卧龙置换到北二环到北三环区域。目前卧龙有4.17的低息按揭550。 请问： 1.置换卧龙去掉低息大额贷款是否合理？ 2.卧龙180多平东南向大概多少价卖出合理？ 3.北二环到北三环区域总价1000左右，有什么楼盘推荐吗？二居三居都可，希望居住条件比卧龙好（老婆要求）。 4.置换后有子弹大概在800左右，哪种方式买合适呢？lihun？老人落户北京接力贷？还是全款抵押（单位原因不能jy贷）
回答：如果首付能筹够，保留低息贷款更合适 北二环几乎没有像样的房子， 非要选的话，雍和宫北面到和平西桥，柳芳一带可以淘一淘 价格是要看市场，先别着急挂，了解下小区价格，最近成交 优先老人落户，老人票尽早用，不行再lihun
提问：房姐好，我们现在手头有550-600首付，置换，需卖一个小两居，甘露园附近。我们现在孩子十个多月，想换一个综合各方面都还可以的房子。目前初步确定在东四环附近，您有哪些小区可以推荐呢？至少两居，85 平以上。
回答：你好，子弹600，选筹范围非常大，首选望京。 望京的主要开发时间在2000年前后。 当时流行大型的塔楼建筑，所以你能看到望京西园一二三四区，以及一些当时的刚需住宅小区，望京西一片，基本都被高塔填满。 随着外企入住，不部分较为高档的小区开始有一些低密度的板楼出现，主要是宝星，慧谷，大西洋，果岭里等小区，相对品质高一两个档次。 剩下也有非常多的公房社区，花家地，利泽西园，南湖，夹杂着苏式六层板楼和90年代的老塔楼。 望京整体不是很便宜 追求品质盘的如果有低价可以考虑，比如融科橄榄城8万 稳妥的，华鼎世家6万
提问：房姐好，本人想购买1100左右房子，sfsd,公积金没用过。目前有800，年收入50，想商贷加公积金，混合贷，月可以支出 2-3还款。如果贷款多，首付550左右，手头有剩余的钱，可还款可再投资其他。贷款少的话需要800的首付，以后压力小。不知如何选择？我没有经验，请指导策略？看过精华文章，有点矛盾，之前觉得有多少钱办多大事，看过分享。觉得是不是也按最新的方法来一次。
回答：你好，子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。 北京1套优质底标大仓位长持，2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。
提问：房姐好，目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息/过户/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教
回答：垡头豆各庄，我能想到的175三居就只有京城雅居。 这个小区非常孤立，只有一根辅路下来印象非常深刻，连到未来豆各庄地铁都相对困难，小区又是大户型，4.5往上的价格未来出手无论是价格还是流动性都有困难。 天鹅湾不卖，可以买； 泰禾金府大院，中粮天悦壹号都非常差，再三回避。
提问：房姐好，和女朋友有两个首付首贷名额，到明年8月份可选择北京一套，深圳一套或者深圳2套方式购买，届时现金在160万左右，月供可承受2w-2w5左右。想咨询房姐1. 是选择2套深圳还是一套深圳一套北京； 2. 是否还有提高首付金额的途径，有3张信用卡，在3万1张，20w一张； 3. 怎么最优化购置这两套首付首贷的房？
回答：优先主场建仓，你的主场在北京还是深圳？目前来看，北上都在赶人，深圳一直在鼓励落户，短期内深圳是更好的选择。亲戚拆解，信用卡，信用贷，都可以用上。
提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？
回答：边界先划清楚： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 其他不重要，只看价格
提问：房姐好！坐标北京，已有一套房。打算入手一套既能满足孩子上学又适合居住、地理环境和价格都合适的房子。资金状况：房屋变现＋存款共1000万左右，一因自由职业无流水贷款有困难；二培养孩子还需要资金；三收入不稳定。所以不敢把所有的钱都买房。预算在8-9百万之间。看了SOHO现代城和朝阳公园西边的碧湖居、清景明湖、伯宁花园等社区，位置和学区都基本满足。请为这两个区域的房值得购买吗？
回答：伯宁花园不建议买，断代产品，而且这个产品和价格搭配起来俨然有一种溢价公房老破大的感觉。 除此之外其他几个都可以选
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
