导语：保障性住房进入与退出机制包含三个相互联系的环节，需要立足于当前中国的实际，结合保障性住房进入与退出机制的国际经验，提出以剩余收入法为基础确定保障性住房的进入标准，建立“居民经济状况核对系统”对保障性住房申请保障进行审核，同时需要加大对虚假信息申报和寻租现象的处罚力度，加强对受保家庭收入动态监管，构建各类型保障性住房有效衔接的退出机制。
保障性住房进入与退出机制包含三个相互联系的环节：保障标准的界定环节、保障对象申请与审核环节和退出环节。本文立足于当前中国的实际，结合保障性住房进入与退出机制的国际经验，提出以剩余收入法为基础确定保障性住房的进入标准，建立“居民经济状况核对系统”对保障性住房申请保障进行审核，加大对虚假信息申报和寻租现象的处罚力度，加强对受保家庭收入动态监管，构建各类型保障性住房有效衔接的退出机制。
（一）进入机制存在的问题。目前我国保障性住房保障标准线主要有两方面要求：对申请家庭收入标准的界定和对申请家庭现有居住面积的界定。纵观各地方的界定标准，存在以下不足。
收入标准确定合理性不足。各地的收入线划分标准不统一且又有各自的局限性，导致目前住房保障的收入线划分不太合理，表现在无法综合各种因素来确定合适的保障对象，从而可能出现“应保的未保、不应保的却被保了”的现象。
面积标准确定合理性不足。在设置保障性住房困难标准时，多数城市采用人均指标，即城镇人均建筑面积或人均使用面积低的一定比例作为保障标准，低于这个标准的住房困难家庭可以纳入住房保障。
户籍限制。具有本地户口是一些城市进入住房保障的必要条件之一。虽有深圳、上海两城市提出要将非户籍人口纳入到住房保障体系中来，但也只是停留在提议阶段。
（二）审核和管理中存在的问题。受保障对象申报信息甄别难。由于基层监管过程中存在工作量大、取证困难，缺乏有效的审核方式等问题，使得有些环节的审核往往容易流于形式，导致保障性住房保障中存在弄虚作假现象。
缺乏有效的惩处措施。现行的保障性住房保障有关法规对虚报的个人和家庭的惩罚力度不够，主要是以警告、责令退还、取消受保资格等一些相对较轻的处罚规定，这些规定无法震慑虚假情况的发生，存在寻租现象。
（三）退出环节中存在的问题。退出程序设计不合理，缺少一个合理的退出期限；退出期间缺乏详细的退出措施用于平滑受保家庭因退出后产生的福利减少；退出后没有相应的配套制度，缺少与其他保障体系有效衔接。
分析比较不同国家在住房保障进入与退出机制上的经验与教训，可以对我国住房保障的进入与退出机制的建设有所借鉴。
注重中低收入住房保障的层次性。例如新加坡对购买组屋的低收入居民实行分级补贴的政策，购买房屋的面积越大可以获得的补贴就越少。
详细的收入限额。美国、英国对各类住房的购买者及租用者有严格的规定，从相关政策上明确了高、中、低收入者划分的依据，每年公布一次高、中、低收入的划分标准。
住房轮候分配体系。中国香港和新加坡都是按家庭收入、家庭结构等形成公共住房分配的轮侯排队体系，不同收入和家庭结构的居民参与各类住房发展计划，在申请、入住、租赁、购买等方面形成严格的层级化和序列化，提高了公共住房的分配效率。
严格的审核和监管。依法签订住房保障合同,合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签。严格审核住房保障的准入和退出对象,当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时,将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴。住房保障及管理情况适时向公众公示,接受社会监督。
严厉的惩罚制度。为了确保住房能够分配给最需要的家庭，中国香港、新加坡对于骗取住房保障资格的家庭惩罚十分严格，这些措施对想要以不正当手段取得保障性住房的群体形成威慑。
（一）以剩余收入法为基础确定保障性住房的进入标准。剩余收入法强调收入、住房成本、非住房必需品成本之间的相互作用，剩余收入法的计算公式为：住房可支付水平＝收入－非住房必需品－个人税。其基本含义是，如果收入减去住房支出不小于标准的非住房支出，则不存在住房支付能力问题。
（二）建立居民经济状况核对系统，坚持信息公开，加大惩罚力度。首先，建立有效的审核办法——居民经济状况核对系统。上海建立的居民经济状况核对系统，根据居民家庭收入的不同类型，与税务、房地产、社会保险、公积金、车辆、工商、金融等部门协商收入核对的具体程序和办法，建立分层次、多类别、高效率、运转灵活的居民家庭收入核对运行机制。
其次，加强监管防止寻租。将保障性住房政策实施、核查过程、信访和举报落实等情况都纳入监督范围，会同财政、审计部门住房保障资金审核发放和日常监管等情况进行不定期的监督检查，逐步完善各级监督体系，加强对保障性住房分配全过程监督，明确各层面各环节部门及工作人员责任追究。
再次，信息公开,接受大众监督。信息公开，实行阳光操作。将保障性住房的政策（包括保障范围、保障对象、申请、审批、配租以及退出等配套政策和操作规程等全过程），过印发宣传资料、媒体、网络等方式向居民广泛宣传，全面提高工作透明度，增强广大居民对此项政策的知情权、监督权，真正做到公开、公平、公正。完善监督制度，接受大众监督，采用有奖举报等方式鼓励民众大胆揭露住房保障中的违规操作。
最后，加大对虚假信息申报处罚力度。实行更为严厉的虚报处罚措施，提高违法者的违法成本，在事后处罚的同时实现事前震慑，让骗保者知道冒风险得付出大的代价，虚报信息者自然而然就会减少了。
（三）建立家庭收入动态监控制度。有效的家庭收入动态监控制度包括：一是个人信用档案。档案记录个人基本资料、经济信用资料、个人社会信息及特别记录，将信用档案电子化，实行全国联网，信息共享。二是保障性住房档案管理。管理部门可以建立一户一档的保障性住房电子信息库，将受保家庭的申请、审核、实施保障及年度复核等有关材料记录在案。同时将保障性住房电子档案网络化，完善保障性住房信息披露制度。
文/巴曙松
来源：百家号
