当前，国土部成立不动产管理登记局，不动产登记工作正紧锣密鼓向前推进。从2007年《物权法》颁布，到2013年国务院再提建立并实施不动产统一登记制度，再到中编办公布《不动产登记职责整合方案》，直到国务院批准同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度，这一切显示了党中央和国务院对统一不动产登记的重视、决心和努力[1]，也显示了不动产统一登记这一任务的重要性和紧迫性，并体现了不动产统一登记的推进工作的困难。
1 研究现状
中世纪的日耳曼法被追溯为现代不动产登记的源头。到18世纪时期，日耳曼法规定的记载保存不动产的形式已无法完全满足交易需要，随后逐渐发展完善成不动产所有情况的登记并在法国等欧洲国家普及开来。我国土地管理制度自周朝就形成[2]，随着1922年北京司法部房地产登记条例的颁布真正的不动产登记开始，后来相继出台了《土地法》[3-6]，《土地登记规则》使不动产登记逐渐完善。新中国于20世纪50年代初，颁布了《中华人民共和国土地改革法》，土地证和房产证后开始颁布。
从国外不动产登记情况来看，主要可分为契约登记制，权利登记制和托伦斯登记制三种类型[7]。
(1)契约登记制。起源于法国，又称为“法国登记制”，是指不动产变动物权，经当事人订立契约才发生效力，如果没有经过登记，不得和第三人相对抗[8]。除法国外，西班牙，日本、意大利等国家采用这种制度。
(2)权利登记制。也称“登记生效主义”，是一种非经登记不得生效的立法体制，生效时间自登记时起开始计算[9-14]。除德国外，瑞士等国也采用契约登记制。
(3)托伦斯登记制。指国家对初次登记不强制，但土地权利一经登记，今后土地权利发生变更都必须经过登记。采用这种登记制度的国家主要有澳大利亚、英国、加拿大等。
从不动产统一登记的现实状况来看，目前我国不动产统一登记主要问题可以归纳为部门个人利益、人员素质、技术方面，另外法律、制度、观念等方面也急需同时改进。
2.1 政府部门和个人利益的阻力
目前我国的多部门分散的登记严重制约了市场经济的快速发展。登记部门有自己的信息系统，登记程序，登记效力，最重要的是他们的既得利益，不动产统一登记涉及到法律制度，人员安置和各个部门背后的利益重新洗牌分配问题，因此如何统一登记部门是要解决的一个非常困难的实际问题，是不动产登记阻力很大的重要原因。比如不动产统一登记前期准备工作的住建部的住房信息联网遭遇阻碍。还比如住房公积金信息联网受抵制，因为触动了地方政府的奶酪，而住房信息系统联网被无形之手牵制，是因为依靠房地产的地方财政，房地产获利阶层的担忧。
地方政府高度依赖于土地开发和房地产，不动产统一登记意味着消除自由裁量权和暗箱操作的空间，而且个人财产因为藏富心理，也不愿意曝光自己隐藏的不动产财富，因此利益阻力阻碍统一不动产登记工作推进。因为博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的[15]，而理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，所以政府发展市场经济与个人的利益，政府各部门之间利益之间会产生博弈，帕累托最优是博弈希望得到的结果，但这是理想情况，现实中是不存在的，显然这种博弈对不动产登记制度的完善产生较大影响。
2.2 登记人员知识结构需要完善更新
不动产登记制度中登记审查制度非常重要，各个不同的检查方法，具有不同的登记效率和登记公信力，对不动产统一登记具有重要影响。当前，各个不同部门分散登记，登记人员所需掌握的专业知识相对狭窄一下，而实行不动产统一登记之后，员工知识面要更为宽广，提高员工的综合素质是当务之急，有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业，因为这一专业涉及不动产管理的方方面面，仅仅短期培训很难培养不动产登记的合格和高质量人才。
2.3 登记所需技术急需发展完善
统一的不动产登记工作受不同领域技术标准差和注册信息不一致影响。一是在研究方法上，该部门测量坐标，精度等均不统一，增加了成果转化与共享的困难。二是在土地类型上各个部门，如农业部门、林业部门和国土部门等标准和范围就不同。三是在信息共享上，缺乏保障有效的机制，各部门往往不愿把本部门过去的成果拿出来让其它部门共享。不动产登记须在信息完全下的登记，比如国外不动产登记较为规范，全面的产权登记并不是简单地统计房屋的数量，每个产权登记包括房屋图纸和照片的外观，位置等信息应该全部登记，我国不动产统一登记可参照世界各国(地区)的不动产登记制度。目前，就我国的房地产登记来说过于简单，没有详细的记录，既没有确定实名登记，也没有涵盖房产所有信息。另外，不动产统一登记信息系统的开发利用也需要较为先进的地理信息系统技术和高端人才，开发出来的不动产登记系统才更为方便快捷和实用。
另外，法律方面实行不动产统一登记，目前没有统一的法律法规依据。制度方面，我国存在标准不统一、登记不规范、重视管理轻视服务等诸多问题。此外不动产统一登记中纠纷较多，不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿，甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等，如果上述问题不能很好的解决，不动产统一登记的功能将受到很大限制。
3 统一登记的原则
3.1 服务第一
从功能上看，不动产统一登记应具备三个功能：确权功能、公示功能、管理功能。但长期以来我国不动产财产权利的意识是非常薄弱的，“权力至上”的观念是根深蒂固的，理解不地产登记管辖的行政行为完全是国家公共权力的主观意图，过多地干涉当事人。未来的《不动产统一登记法》应当对登记机关的功能作为一个明确的定位，明确登记的行政管理功能和服务功能。改变以前将不动产登记作为行政管理实践的一种手段，而应该仅仅作为第三方中立的服务者来维护交易秩序，以保护不动产物权作为唯一宗旨，以维护交易秩序，保护不动产作为唯一目的，在法律允许的范围内，以避免公共权力对私人物权产生不利影响，尽量避免登记簿记载的权利和实际发生的物权状态出现偏差，并且应该向不动产交易权利人、利害关系人提供查阅、复印等便利。
3.2 快捷实用
建立不动产登记信息管理平台，可以实现不动产审批交易和登记，有关信息可以在有关部门依照法律法规相互共享利用，实现信息价值利用最大化，并根据我国国情尽快建立不动产登记信息公开查询系统，保障不动产交易安全，维护群众合法权益。
3.3 循序渐进
不动产登记的统一实施必须满足两个条件，一是理顺和协调，二是实施步骤和节奏。应理顺和协调多方利益，统一标准，范围，规范办理产权登记手续，把握好统一登记的顺序，由易到难，先把基础工作较好的土地和房屋登记作为重点内容，然后逐步完善不动产统一登记工作中其它地上物的统一登记工作。
4 几点思考
不动产登记是物权法中的比较重要的制度，是不动产立法的核心，针对当前我国不动产登记中种种问题和困难，当前比较紧迫需要解决的主要有几个方面。
4.1 简政放权，加强登记人员的培训
针对不动产统一登记中各部门的阻力主要是不动产登记和其随后产生的各种权力使一些部门不愿意放手这一职责，必须简政放权，减少审批权，使不动产登记成为一项服务职责，使各部门尽快促成不动产统一登记。不动产统一登记中人员素质以及技术阻碍只能通过加强各级的专业培训和技术研发，提高人员专业素质和登记技术的适用。
日前，国土资源部2014年5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》，其中明确要求力争在6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。我国在2007年之前，涉及不动产登记的法律有相互冲突和标准不统一等问题，难以达到不动产统一登记的目的。颁布实施《物权法》，奠定了不动产统一登记法律基础[16]。不动产统一登记需要整合上述法律内容，出台《不动产登记条例》，对不动产登记进行统一规范[17]。
4.3 统一登记机构
在我国，目前不动产统一登记制度推进的重要困难之一是统一登记机构，这也是不动产统一登记的基础。登记机关统一可以为不动产统一登记实现提供便利条件。《物权法》通过后，多数学者认为应根据不动产的自然属性和基本原则，我国的实际情况和国外的成功经验说明，建立以土地为基础和核心的不动产统一登记制度，强化公共服务职能，淡化行政管理理念。
4.4 设立弥补登记过错的赔偿基金
赔偿责任的划分和损害赔偿做出的规定是完整的，法律救济的主要部分是不动产登记制度建设的瑕疵。翻开《人民法院案例选》，我们可以看到，法院针对不动产登记错误赔偿诉讼的不动产产权登记行政判决书几乎都是围绕着原告和行政诉讼第三人(即与原告发生不动产权属争议的当事人)之间的不动产权属民事争议，原告与行政诉讼第三人在行政诉讼过程中都各自提交证据以竭力证明其是争议不动产的真正权属人。从其它国家较为可行的做法来看，很多地区和国家的立法设有专门的补偿基金[18]，设立赔偿金来源各不相同。日本对登记瑕疵的损害赔偿，采取登记官个人赔偿机制。澳大利亚昆士兰州是从每笔登记费中提取2%注入登记赔偿基金。德国专门的损害赔偿基金是由政府出资设有。很多学者建议借鉴美国的做法，引入保险机制分散风险。有学者建议，可参照日本的做法，但分清是不动产登记官个人的错误还是其它方面的错误，如果是不动产登记官个人的错误，由不动产登记官个人赔偿，但不动产登记官责任重大，则待遇应相对提高，不动产登记官必须通过资格考试才能持证上岗。也有学者建议，我国赔偿的专项基金可以尝试由国家定期拨出部分，不足部分由登记费用中提取一定比例补齐。
4.5 法律公证风险共担
不动产登记的一个主要目的是保护公众的交易安全可信，但由于实际工作中该对象上的权利外观和标的物的分离，往往会导致权利的形式和真实情况不一致。基于这种情形，因此多数学者观点是为尽量减少或避免这类情况发生，可考虑将不动产登记职责与我国公证部门进行对接，把公证审查作为不动产登记的法定前置程序，从而减轻登记机关承担风险。实际操作中，我国过去在房产登记中已经部分引入公证机制。
不动产登记工作体现了公信力，但前提是不登记登记准确无误，为了减少考虑各种个人私利主观地进行错误登记，比如卖房者为了更多获取买卖收益而让不动产登记官把房产建筑面积虚假登记比真实面积增大，不动产登记官主观改动房产的交易价格以减少买卖双方交易负税等，针对这些必须加大审查监督力度。有关部门可定期进行抽查，实行严格奖惩，并对不动产登记官实行严格的淘汰制度，涉及违法违纪严惩不贷。
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