土地所有权、土地权流转、土地买卖、土地收益等问题，是土地问题的焦点，也是未来改革的最大难点之一。因为该问题涉及到财富的分配和农民的权益：土地如私有化，是否会再次造成集中，导致社会动荡；如不私有化，农民的权益是否得到保障，导致社会不公。
中国历史悠久，在历史上曾经衍化出多种复杂多变的地权买卖和权属关系，土地制度的每一次变动都相应引起地权和土地收益的变动，也进而引起社会的变化，因此对历史上地权的研究将为我们理解今天的实际问题有所帮助或启示。从20世纪30年代起，关于中国社会性质大论战中，土地制度就是核心问题之一，这一论战实际上也是中国经济史学诞生的重要缘由；20世纪50年代后，土地制度更是经济史学研究的核心问题之一，是所谓“五朵金花”之一，甚至可以说是讨论最广，产生研究成果最多的领域之一；20世纪80年代以来，随着市场化改革的推进，对土地问题的研究更加深入（如章有义，1988；郭德宏，1989；史建云，1994；郑起东，2000；侯建新，2001；史志宏，2002等）；近年来，随着资料不断发掘和甄别，以及研究方法的多样化，关于这一问题的研究又有了新进展，这些新进展对于此前讨论的问题提供了新的答案，也为重大理论突破提供了契机。
一、土地所有权
土地所有权是“资本主义萌芽”研究中重点争论的问题之一，土地国有还是私有涉及到传统社会最根本的生产资料是否构成了向资本主义过渡的制度准备要件，对此学术界的讨论非常激烈（王琦，2010；李恒全，2014）。随着对社会性质讨论热度的减退，“资本主义萌芽”论也开始衰落，于是对土地所有权的争论日渐降温。李根蟠（2014）总结性地批评了上述两种观点，力图“破除土地国有和土地私有彼此对立、不可兼容的思维定势，摒弃从‘古代东方’式土地国有制向地主土地私有制直线演进的僵化模式”。他通过考察西周和春秋战国时期国家土地权利的起源和演变，以及秦汉以后官田民田并立、公权私权叠压土地关系格局形成的历史过程，证明了中国历史上国家所有权和私人所有权不但可以并存于不同的土地客体之中，而且还可以叠压在同一土地客体之上。也就是说中国历史上土地所有权关系非常复杂，并非是公有或私有二元的对立关系。这一观点得到了学术界的高度重视。
从土地所有权衍化出的一个问题是，土地流转、转让、出卖过程中土地所有者的收益，这也是如今中国土地改革的重要内容。中国城市化正在快速推进当中，从2003到2013年中国城市化率从40.5%增加到53.7%。城市的扩张必然带来对土地的大量需求，土地所有者究竟能从土地转让上收益多少就成为一个很重要的问题。历史上，鸦片战争以后，上海被动成为通商口岸，租界的建立使部分农田转化为租界城市用地，通过对《上海道契（1847-1911）》的分析发现，由于信息主要掌握在租界当局和外国房地产商手中，他们是土地交易中的最大得益群体，中间商次之，而土地的所有者是获益最少的（杜恂诚，2012）。对比今天，城市周边土地征购过程中也存在类似的问题。如何避免不和谐因素出现，让农户更多的获得土地流转中产生的价值增值利益，信息公开透明可能是一个重要途径。
土地产权不清也是影响今天农业发展的因素之一。改革开放以来在农村建立了统分结合的基本经营制度，目的是让劳动与土地能更好地结合起来。《宪法》规定的农村土地归集体所有，但这个“集体”在产权上的界定并不清楚，集体土地所有权的主体到底落实在哪一个层级上，法律并没有给出明确规定；同时谁是集体的代理人，究竟由谁来代表集体行使所有权也没有相关规定。这就使得土地资源的所有者不能成为土地制度变革的主体和主导力量，进而影响了他们的土地增值收益（张晓山，2013）。
产权明晰和土地权利转让的利益分配是当下需要得到理论剖析的现实问题。因此从历史上寻找相应的案例就上述两个问题展开讨论，即历史上土地产权明晰与否与社会经济发展的关系，以及土地权利转让中利益分配与社会发展之间的关系，将是未来研究的努力方向。
二、地权分配
相对于中国古代系统资料的缺乏，近代中国的土地资料相对丰富，因此，对于近代中国土地分配的研究，成为学术界的一个热点。近代中国地权分配状况及变化趋势自20世纪20年代就是中国社会经济史研究中讨论最多的话题。在1949年之前几乎所有的农村调查中，这一主题都不可或缺。很多研究都是建立在这一问题之上的，如阶级和阶层的划分、租佃制与雇工、家庭农场劳动生产率等。土地是农村的基础，地权分配影响着整个农村社会结构及变动。
（一）地权分配不均
近代中国农村地权分配不平均，并且伴随商品化和地主富农的剥削，农村越来越倾向于两极分化，这是导致当时中国农村问题的主要根源。1950年刘少奇所做的《关于土地改革问题的报告》指出：占乡村人口不到10%的地主、富农占有70-80%的土地，而占乡村人口90%以上的雇农、贫农、中农仅占有20%-30%的土地。这是对自20世纪初学者关于乡村地权研究的概括，也是被后来引用较多的观点。
此后，学者对地权分配有较多论述。“20世纪30年代，尤其是1932-1934年农业恐慌期间，农村土地买卖和地权流向出现了新的特点：由以往地价持续上涨、买卖兴旺一变而为地价惨败、买卖淡静，土地由供不应求一变而为虚假过剩。隐藏在这一切背后的是广大自耕农加速贫困化。土地买卖中原有的地权多向流动消失，变成由中小土地所有者向大地主、城市地主的单向流动。自耕农、半自耕农占地零细化和无地化的程度愈加严重，中小地主也普遍衰败，大地主、城市地主则急剧膨胀，全国地权恶性集中。”（刘克祥，2001）“近代中国本是一个耕地和农产品都严重供应不足的落后农业大国，耕地和农产品的虚假过剩与价格惨跌，从根本上说是农民购买力极端低下和贫困化的产物，而这又为地主富户的高利贷盘剥和贱价兼并土地创造良机，从而使农民的贫困化进一步加剧。”（刘克祥，2000）“20世纪30年代，集中却是地权分配的一般形态。其基本趋势和特征是，自耕农加速破产和无地化，中小地主没落，大地主膨胀，地权恶性集中。”作者在综合整理大量调查统计基础上所做的20世纪30年代地权阶级分配数量的估计显示：“南北之间地权分配的差异缩小，地主富农占地比重上升，占全国人口11.8%的地主富农垄断了61.7%的土地，而占人口66%的贫雇农只有17.2%的土地，仅相当应得土地的1/4强，土地分配不均的程度进一步加剧”（刘克祥，2002）。
对湖南、湖北、江西、安徽、江苏和浙江六省20世纪30年代前期中国农村地权的论证发现：“长江中下游地区地权处于集中时期。并且30年代前期长江中下游地区地权集中具有普遍性、不剧烈性，土地兼并者的非农民性程度加强。”（徐畅，2005）中国社会的变动和发展与对地权的判断有很大关系（凌鹏，2007）。胡英泽（2013）提出20世纪二三十年代山西、河北、山东三省的土地占有“相对分散，但地权分配很不平均，其地权分配系数大致在0.5以上”，即土地不是集中在少数人手中的，而是被一部分人占有，但土地占有也是两极分化的，一部分人占有较多，另一部分人占有较少。
（二）地权变动
随着研究的深入和资料的进一步发掘，近年来学者的研究更加丰富，对地权变动做了较多研究。对地权变动的思考可以追溯到20世纪80年代（章有义，1988）。李金铮（2012）利用河北定县的调查数据，发现近代华北地区自有田产者占大多数，自耕农比例居优势，中农、贫农阶层占地比例较大。地权变动的原因：主要是因为存在着地权变动的推动力，如分家析产、惜卖土地、土地购买力不大和家庭手工业经营等。分家析产，使土地规模的保持艰难，近代以后人口和家庭数量的增长更助长了这一趋势；惜卖土地和购买土地财力积聚的困难，使民众之间的土地交易规模极小，土地流转很难出现大规模的兼并现象；从事家庭手工业，则有利于农民维持小土地所有制的延续。隋福民、韩峰（2014）利用“无锡、保定农村经济调查”数据中保定11个村的土地占有关系，通过计算基尼系数发现：尽管从1930年到1946年土地不平等的基尼系数是降低的，保定11个村的土地不平等程度还是较大的，这种变动主要发生在1936-1946年间，主要是由于这一时期战争频繁所导致。将11个村的结论推广到保定地区也是成立的。王大任（2013）认为近代东北南部地权变动的原因，是地主或经营农场主将资金从农业中撤出所致。因为人地关系紧张、地力的减低等因素导致生态压力增大，地主或经营农场主发现从佃户或雇工身上榨取利润越来越困难，所以他们将农业中的资金撤出，然后投往收益相对较高的地区，结果造成了东北南部农村中地权分布出现变动。近代东北地区地权发生过两次较大的转变，一次是晚清，地权经历从旗地转变为民地，官有转变为私有；另一次是民国，地权经历了土地集中到分散的演变。两次地权演变都规定着土地资源的配置，土地的商品买卖过程（王广义，2011）。
随着资料获取途径增多，学界将地权研究在时间段上逐渐从古代和近代延展到土地改革至人民公社建立之间的这段时间，后一时段往往是被学界所忽视的，这也是目前地权研究在时段上的一个突破。土地改革使农村地权发生变化：利用20世纪50年代前期全国22省（1955年国家统计局组织的1954年全国农村收支调查资料）和山西、河北、安徽等省农工部或省财政厅组织的农村经济调查资料，发现“土改后农村地权分配基尼系数小，土地分配较为均等，地权分散；地权分配基尼系数虽有增大趋势，但增幅有限”（张晓玲，2014）。晋西北地区的黑峪口村是抗日战争时期华北五大战略要地的交通要道，通过对该案例的研究发现抗日战争时期，该村土地分配趋于分散化和小型化，小农家庭经济迅速发展，同时外村的土地向本村集中，使村庄关系和边界更加规范（董佳，2014）。
三、地权与社会发展
社会制度和社会形态是地权形成的基础，同时也影响地权的发展变化，地权的变化形式也影响社会的发展方向。传统社会是以农业为主的，地权的变化或推动或阻碍社会的发展。
（一）地权买卖与社会流动
通常认为地权买卖会造成土地兼并、贫富差距过大和阶级剥削加重。实际上，除了土地买卖外传统社会地权交易还有多种形式，如胎借、活卖、绝卖、租佃、典等。这些交易形式的存在说明地权交易对促进土地开发和生产要素配置起到了一定的积极作用，因此，地权买卖也并不像传统观点所认为的那样是造成土地兼并、贫富悬殊、阶级剥削和效率低下的主因，地权交易反倒是促进了社会的流动性。赵亮、龙登高（2012）以台湾范家近100年土地交易的鲜活案例论证了上述判断。土地买卖不但没有加速社会不均等、导致社会动荡和经济崩溃，相反还是社会向前发展的保障，这一点在民间借贷上也有所反应（陈志武等，2014）。
世界经济史上的一个重要命题是中国和西欧的“大分流”，即为何从19世纪前后，中国逐渐被西欧甩在了后面，对此的分析众说纷纭。有学者从地权的角度对此作出了精到的解释，罗伯特C.埃里克森（2012）指出，正是因为“典”这一习俗的存在，它给予出让人及其后裔以原始价格赎回出卖土地的权利，这导致土地拥有者没有足够的激励对土壤保护和土地改良，结果导致了中国落后于西欧（主要是英国）。同样这种情况在现代中国也存在。土地所有权的复杂和土地交易方式的多样性解释了为什么自宋以来，中国总体上土地买卖是自由的，但自由交易没有使土地过于集中（龙登高，2012）。土地交易与流转促进资源配置与提高土地收益，是中国传统经济长期领先于西方的重要原因（龙登高，2009）。同样社会制度也会影响土地流动，胡英泽（2014）论证了“摊丁入亩”赋税制度的推行对土地购买产生了一定的抑制性作用。
社会流动体现了社会发展的公平性，直接影响社会稳定与否。从地权的角度对该问题的解释才刚刚开始，对于地权买卖如何影响社会流动、影响程度、影响渠道等问题将是需要继续深入的方向。
（二）地权买卖与社会阶层
阶层的形成及其行为方式，既与地权买卖有关，又反过来影响地权买卖。土地政策的变化影响了各阶层农户在生产要素流转中的经济行为：贫雇农敢于买地和雇工，新富农对买地、出租土地和雇工心存顾虑，富农则几乎不敢通过雇工和出租来扩大生产，地主则多数下降为中农和贫农（张静，2012）。尽管在避免地权集中上的努力效果是明显的，但对于性别平等方面的努力却显得作用不强（张静，2014）。新中国成立初期，中国农村经历了从互助组到初级社到高级社再到人民公社的发展过程。不同的生产组织形式对应不同的土地所有制形式。土地改革后土地归农民私有。初级农业合作化时期变为农民拥有土地所有权，集体拥有土地使用权。高级农业合作化时期又变为集体所有和集体使用，农民土地产权从私有演变为集体所有。
发展中国家在进行农业现代化建设过程中遭遇到的一个普遍障碍是土地细碎化，我国也不例外。我国传统社会土地细碎化的诱因很多，如自然地理因素、人多地少的资源不均、诸子均分制、商品经济发展与土地分割出售等等，张静（2014）从地权交易的角度研究认为，新中国成立之初，各地土地分散、地块零碎现象依然严重，各地农民为了克服这一问题采取了不同方法：方法之一是通过自耕、雇工经营和互助合作的方式；方法之二，也是更多采用的，是通过地权交易来调剂土地远近和好坏，但正是地权交易中的小额数、零细化特点，更进一步的使农田处于零碎化状态。
我国传统地权买卖与社会发展之间还有众多紧密联系，如就地权形成和运作来说，它是为了稳固租税、维护特权和防范豪强而产生的制度体系（陈明、刘祖云，2014）。有时地权也会被用做加强与少数民族联系的手段。明朝时就曾通过赐予“达官军”土地，并免征粮科等方式对达官们进行经济笼络，最后使其融入内地社会和经济生活（周松，2011）。土地买卖或租佃不仅在私田中出现，而且已经渗透并熟练应用到公田之中（张少筠，2013）。
近年地权买卖与社会阶层变化的研究主要体现在张静等的研究之中，对当代的关注较多，该问题在“农民战争”、“资本主义萌芽”研究时期出现了较多的研究成果，今后可能也是一个主要的关注方向。虽然农业在今天的国民收入中所占比例越来越低，但不可否认、土地对农民的重要性依然很高，因此土地问题依然和今天的农村问题高度相关。
四、史料和研究方法的拓展
（一）史料的再挖掘与新史料的使用
在探讨历史上的土地关系时，史料是一切研究的基础，近年来相关研究在史料深度和数量上有所拓展，但在其来源途径上并没有大的突破（张佩国，2012）。鱼鳞图册、清代刑科题本、诉讼档案、契约文书以及民国期间的各种社会调查等等，仍是目前研究的主要依据。值得关注的是“清水江文书”的出现，为长江上游地区、西南少数民族地区地权研究提供了重要的史料基础。张新民（2014）指出清水江文书研究可能出现的两大特点：一是时间长、数量多、地域广、价值高，将来的研究趋势有可能沿着两个方向展开，即除了对贵州为中心的西南地区明清以来社会生活研究带来不可估量的作用外，亦有可能出现联通贵州、湖南、安徽至北京的各种社会经济活动和相互间的交往联系并扩大其研究范围的发展趋势；二是长期以来少数民族地区的社会文化生活和经济活动等情况，由于受到史料和语言的限制，以及文化传承等诸多因素的影响，研究成果始终显得单薄，清水江文书的发现、整理和研究，将在很大程度上改变这种状况。
利用鱼鳞图册对地权的研究，始见20世纪60年代日本的鹤见尚弘，20世纪80年代以来学界开始重视并发表较有影响的论著，如章有义提出的“太湖模式”、秦晖提出的“关中模式”（秦晖，1993、1995；秦晖、金雁，2010）。2010年之后对鱼鳞图册的研究从深度和广度方面都有所加强。胡英泽（2013、2014）利用该资料重新审视了原有理论，提出“太湖模式”运用鱼鳞册开展研究时，在一些关键概念的理解和数据统计等方面值得商榷，“太湖模式”所用苏州鱼鳞册业佃分写的形成难以断定是田底天面权的分离，从土地占有状况来看，清代前期苏州存在大地主应是事实；同时认为“关中模式”在资料匹配性、土地买卖频率、分析工具、区域社会特征认识等方面都存在一定的问题，因为“关中模式”所用的地册中有的只记载了村庄的某一田块，不能反映村庄整体的地权状况，地册资料记载的土地买卖信息数量不全面，确定交易时间的上下限较困难，据此计算的土地买卖频率并不准确。因此，对资料选择必须慎之又慎，研究工具的采用上一定要仔细甄别，不然会得出截然相反的结论。
周思成（2013）尝试利用了较为难得的黑水城文书，初步论述了元代亦集乃路的土地占有关系和租佃关系。亦集乃路是今天内蒙古阿拉善盟的一个边陲小镇，却曾是水草丰美的大城市。研究发现亦集乃路的土地集中趋势并不明显，虽然远离中原，但这里的经济状况很类似中原地区的小农经济。当然这一研究还非常初步，而且资料残缺非常严重，进一步的研究难度较大。总体而言，西夏的法律着眼于维持地权流转契约的效力，而中人则是私契的缔结者（张可辉，2013）。
（二）研究方法的创新
伴随着各地契约文书的大量发现，学者的研究有了更多的突破，此时学界试图努力构造一个统一的解释框架（曹树基，2012）。郑起东（2013）指出，研究近代中国农村经济要有整体史观，要把区域研究和全国研究结合起来、把短时段的研究和长时段的研究结合起来、把个别研究和综合研究结合起来，同时在研究农民贫困程度时不能仅把恩格尔系数作为唯一标准，在研究农业生产力时不能仅把劳产率作为唯一指标。
清代地权交易极为复杂，其中对典的论述争议较大。为此，龙登高等（2013）借助制度经济学的方法，详细考察了清代地权交易体系和典的各种类型，以及典与其他交易形式的异同。典与其他地权交易形式形成了“胎借—租佃—押租—典—抵押—活卖—绝卖”层次分明且具有内在逻辑的地权交易体系。对资料的整合利用也是方法创新的一种，凌鹏（2007）即完全整合利用已有的二手资料，在分析地权分散化趋势和农村经济商品化的基础上，分析了“农业技术派”和“土地分配派”之间的争论。
对地权的研究，虽然都难以概括这一问题的全部，但已有的研究在资料的发掘上已经取得了较大的成果，新材料的发现将越来越难，今后努力方向将是对资料的细化和深度挖掘。但方法上可拓展的空间还很大，更多量化史学、人类社会学等多学科的方法将会应用到该问题的研究。
五、展望
纵览学术界近年对历史地权的研究，我们发现：在资料方面，新史料时有出现，但挖掘深度不够。研究者所使用资料都限定于某一地区，或仅为一个案例村庄，而且近年来对中国北方研究的较多，南方较少。这也是发生争论的起因之一，当然对于历史问题的研究资料不足的缺点很难改变。在资料种类上，如墓志铭、清水江文书等新材料出现；“无锡、保定”调查数据也开始受到重视，对于“无锡、保定”数据目前仅就保定一个地区做了研究，如果能将保定与无锡加以对比则贡献更大。近年发现了卜凯在20世纪二三十年代所做的农村调查原始农户数据，这批数据包含8个农区的71个县，具有较好的全国代表性，在现有资料中质量较高（杨学新、任会来，2013）。如果能很好地利用这批资料将有可能出现一些有价值和可信的论断。
在方法方面，虽没有突破性地进展，但社会学、人类学方法的引入可能带来新的突破。现在关于地权研究中历史学方法和经济学方法占据主流，社会学方法开始显现。历史学多重视史实的描述、推断等，而经济学主要是基尼系数的计算，社会学、人类学方法的引入可能是一个亮点。近年来新经济史学、制度经济学理论的运用增多，经济史与社会史或历史人类学方法相结合的研究渐成趋势。关于我国土地制度的研究，已经有了很多新的研究和认识，虽然还需要更多的实证研究，更系统的资料发掘和甄别，但这些学术积累，也已经提示我们在理论上、宏观上可以有所突破，如产权理论、传统社会的性质等。也就是说现有研究为理论上的突破做了一定的准备。所以我们应该注重符合本国国情的理论创新。在对比分析上要更加注重对比分析的可比性和对比的意义等。
在时段方面有所拓展。研究领域从古代、近代逐渐延展到土地改革至人民公社建立前。这段时间的历史事件由于受资料所限，以前学者少有涉及，近年受关注的程度增大，这是一个需要更多研究的领域。因为该问题直接与之后的人民公社的建立有极其紧密的联系。但对这一问题还缺乏系统性的全面研究，目前仅限于个案分析。
从历史上看，土地制度并不是国有或者私有那么绝对的二分，事实上可以有更复杂，更符合现实的制度设计，对民间自生制度创新的鼓励和培育也是重要的。从学术上来说，需要加强的研究应该包括：土地没有因市场交易而集中的原因是什么?不同土地制度和土地占有、交易形式对于经济增长的影响如何?一个以小农为主的社会，士绅却在文化上和政治上具有统治地位，如何看待这一现象?基于这些问题，对于中国古代的社会性质是否应该可以有更为深入地探讨。总之，要解决这些问题，还需要更多地挖掘资料（包括对资料的甄别、整理和利用），尤其是数据资料；要开拓学术视野，土地问题不仅仅是经济问题，也与社会、政治、文化紧密相关，其他社会科学方法的运用也值得重视。特别是，需要对地权进行长时段、大背景视野下的探讨。
近年的研究从土地所有制、地权分配和土地与社会发展等多方面的反思已有研究，这在一定程度上为将来的理论创新做好了准备工作。今后将需要跳出就区域论区域的局限，要有整体性史观，要从理论上有大的突破。
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[49]赵冈，2002：《传统农村社会的地权分散过程》，《南京农业大学学报》（社会科学版）第2期。
[50]赵冈，2003：《中国传统社会地权分配的周期波动》，《中国经济史研究》第3期。
[51]赵亮 龙登高，2012：《地权交易、资源配置与社会流动——以19世纪台湾范家土地交易与家族兴衰为中心》，《中国经济史研究》第3期。
[52]郑起东，2000：《近代华北的农业发展和农民生活》，《中国经济史研究》第1期。
[53]郑起东，2013：《整体史观与近代中国农村经济研究》，《中国经济史研究》第3期。
[54]周思成，2013：《黑城文书中所见元代亦集乃路土地占有与租佃关系初探》，《中国经济史研究》第2期。
[55]周松，2011：《明朝北直隶“达官军”的土地占有及其影响》，《中国经济史研究》第4期。
