城市实际上是一个市场，自由和开放是其本性。以市场为基础的城市是一个人员开放与以不动产治理为基础的城市，在这里，资本、服务业和人员都是流动的，不动的是房子。
一个城市如果以房子为基础进行治理，这是市场化的城市治理结构。传统社会是以血缘、权力结构为特征的，一进入城市以后这些东西都消失了，取而代之的是市场因素。
为什么城市是开放性的，治理是以房为基础的？
为什么城市是开放性的，治理是以房为基础的？因为所有的城市市场都是开放的，而公共服务都是与房子密切相关的。大家一般都以为地铁降价了以后受益者是乘坐地铁的流动的人，其实不对，因为你发现坐地铁便宜了，但是房租涨价了，最后受益者是房东。所以房子要为地铁交服务费。小区也是一样的，我可以把钱用于提高楼道的监护设备。也可以把一个楼道组织起来交钱，或者在一个街区里加强保安服务，这一切做好了，看起来是人安全了，但最终体现在房子增值了，你需要多交房租。
如果一个城市是一个以不动产为基础来进行治理的，那么这个城市就是一个治理结构很好的城市。
市场开放性城市有几个著名的个案，一个是香港，一个是新加坡，一个是迪拜。它们都是加工业或者是招商引资发展工业、旅游业、服务业发展起来的。在这里，良好的法治，多中心的自主治理结构，开放性的适合流动的人的治理结构都很重要。
这三个地方，政治上都不见得是开放的，因为迪拜是亲王统治的，新加坡基本上是家族式的，香港是特首。但它们有一个共同的特点，即其政治在那里是非常有限的。本地人的身份和外地人的身份在那里区别不大。当然由于种种原因，它们也并不是市场开放的典型。比如香港过去谁都可以买房，现在购房也慢慢受限，开始要有身份证才能平价买房。买了房也不算投资移民，新加坡尤其如此，其公房制度很排外，香港公房也很排外，但比例相对较少。这些措施主要是为了照顾原来的居民。但即便如此，这几个城市基本上还是保持开放，确保了其城市的活力。
基于此，我想提出一个新的概念，以市场化治理的城市是可以是“权力封闭和市场开放”的城市。与此相对，有权力开放和市场开放的城市。世界上很多城市，尤其是我们的城市都没有以市场为基础进行治理。其治理结构，即使开放的时候它也是权力开放的城市，而很少有权力开放的城市。对于北京来讲非常明显，包括严格的户籍制度被突破，主要是通过市场运作和权力运作来突破的。
为什么权力和市场会合作突破户籍制度？因为这个城市因为市场的需要对才能开放，人有才就给户口，就给居住证。对资本开放，带着资本的人或者有户口，或者没户口也给居住证。市场对资本开放，对劳动力开放，其结果就需要让公共服务对它们开放。
所以北京很多外地人进京没有办法控制，是因为一系列的权力控制让位于这些开放性的东西。这些东西跟北京GDP发展战略是有关系的。只要发展GDP，就需要依靠市场，而市场是开放的，权力封闭的状况就会松动。
GDP提升的两个策略一个是房地产，一个是汽车产业，房地产汽车产业对北京创造GDP非常重要，尤其是汽车产业，发展北京现代，尤鼓励北京人买车，鼓励开4S连锁店，占地那么多，4S店不会关的，因为4S店的地本身就很值钱。包括郊区的服务都靠汽车业。北京北边的山区种了大量的彩叶树，秋天看非常漂亮。包括到郊区去买房子也是一样的。
不过，高速发展的两个产业，使得北京高度开放，于是出现了两个问题：房价过快增长，交通拥堵。这是权力开放就要转变为权力封闭。变为控制房价过快上涨，变为控制汽车使用缓解交通拥堵。由原来推动两个产业的发展，转变为控制这两个产业发展来创造增值。马上变为住房和汽车应控制产生新的指标，它变成无形资产。既然是无形资产，它就是封闭的。因为它是行政判断的。不要以为我感觉早上很拥堵，就是拥堵，这种拥堵本身具有资产的意义。就像走向户口的道路很拥堵，买车的道路很拥堵，这些拥堵本身具有特权意义上的价值，一个户口二百万，一个车牌10多万。高度拥堵条件下上班之路通向的也是一个高附加值的工作。这些工作是权力开放中形成，在权力封闭中增值的。这种拥堵，显然不是市场意义上的拥堵，因为拥堵了，但不改变你的行为。
按照市场的逻辑，我认为它拥堵而且改变了我的行为才是真正的拥堵。房价高，不是别人认为房价高改变我的行为，而是我认为房价高我买不起了，我到别的地方买了，这才叫房价高。交通拥堵也一样，它拥堵了，让我不出行了才叫拥堵，拥堵了我还出去多了，那不叫拥堵。这才叫做市场化的思路。
所以从市场角度来讲，房价高低是主观的而且是货币意义上的评价，而且是改变你的行为。你说好堵，但是你还开车出去玩了，说明你不认为它堵了。你说的堵只是嘴巴说说，脚没有支持、肚子没有支持、钱也没有支持。它就不是拥堵。但它的的确确拥堵了，这就说明治理结构存在问题。
住房空置也是一样的，所谓的住房空置是你改变你的行为出租了，或者销售了。但是你买了三居室的房子，只住了其中一间，两间空着，这没有改变你的行为，说明租金对你没有吸引力。买了好多别墅不装修空着。可以挣钱的为什么让它空置？肯定是宁可放在那里也不想出租。认为出租麻烦，且对房子的破坏更大，目前的租金不合适，所以才不想出租。或者空着本身能够挣钱。同理，很多人摇到号，买了车，但很少行驶，因为指标太值钱。
结论：治理城市要亲市场
从这个角度来讲，“拥堵”应该用市场化的方法来界定而不是行政的主观界定。我们行政主观界定它是拥堵的，用麻醉、作弊的方法给人虚假信号，限行、限号。用市场化的方法来解决是很重要的。我们来观察主观限行要比行政限行要好很多。
我的理念就是用市场的逻辑和方法来界定城市的拥堵，来判断这个城市的活力，判断其发展空间有多大，这是很重要的。在城市里，能动的东西，包括资本，包括人，都要让其动起来，而不要从行政上给予其身份的限制，不让其流动。不动的是房地产，所以城市的治理要以房地产为基础，让公共服务对资本和劳动力，而不仅仅是对身份和人才开放，而与房地产形成一个受益和付费的关系。
